城市房屋拆迁补偿问题浅析

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1、城市房屋拆迁补偿问题浅析摘要：城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，rh建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者给予一定补偿或视情况进行迁移安置的活动。城市房屋拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，乂关系到城市规划的具体落实。这一领域产生纠纷的原因多种多样，但其核心焦点集中在“补偿”（安置）方面。关键字：房屋拆迁补偿一、我国城市拆迁补偿制度的发展过程我国的城市房屋拆迁是随着国家政治、经济体制的改革而发展变化的，在不同时期做出了不同的政策调整，其中的拆迁补偿制度也作了不同规定。1.计划经济体制下的房屋拆迁补偿1953年12月5日政务院颁发《关于

2、国家建设征用土地办法》规定:“因国家建设的需要，在城市市区征用土地时，地上的房屋及其附着物等，应按公平合理的代价予以补偿。”1958年1月6日国务院公布的（（国家征用土地办法》也规定:“遇有因征用土地必须拆除房屋的情况，应当在保证原来住户有房屛居住的原则下，给房屋所有人相当的房屋，或者按照公平的原则发给补偿费。”可见，由于当时的投资主体完全是国家，而且拆迁行为的发生也往往是由于征用土地而引起的，所以对于房屋拆迁补偿的规定都是放在土地征用的规定当中。十一届三中全会以后，人们对保护自己的合法权益的意识逐渐增强。涉及房屋拆迁的问题越来越多，特别是其中的房屋拆迁补偿问题，而原有的规定已经无法解

3、决实际操作屮出现的问题，各地纷纷开始进行房屋拆迁立法，着重对补偿等问题进行规范。2.经济转轨时期的房屋拆迁补偿1987年党的十三大提出“国家调节市场，市场引导企业”的改革模式，突出了市场机制的重要作用，房屋拆迁也进入了从计划经济向市场经济的过渡时期。1991年3月22日，国务院公布了《城市房屋拆迁管理条例》，其小，第三章、第四章专门对城市房屋拆迁的补偿、安置作了具体规定。由于当时是从汁划经济向市场经济的过渡，对于拆迁的补偿主要是采取的“拆一还一”，实践屮掌握的原则是分得开、住得下，也就是以实物补偿为主。3.市场经济体制下的房屋拆迁补偿1随着经济的发展和法制的不断健全，经过十年的实施，《

4、城市房屋拆迁管理条例》中的一些规定己经明显不能适应新的形势紺要，市场经济的发展，投资主体的多元化，人们刈私冇财产保护意识的增强等因素，都使立法者开始考虑对条例中的一些规定进行修改、补充和完善。2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，于2001年11月1日起施行。这次修改最重要的一点是明确了可以采取货币补偿的方式，对保护房屋所有权人的合法权益起到了非常重要的作用。二、当前我国城市房屋拆迁补偿中存在的问题（一）立法方面的问题1.没有建立土地征收制度这使得房屋拆迁补偿制度缺乏建立的基础。我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》只是对在城市中进行房屛拆迁所应当

5、遵守的程序、补偿安置的原则和标准作了规定，但房屋拆迁补偿制度本身所依据的法律制度一一土地征收制度却没有建立，也就是说政府在什么情况下、为了什么目的才能行使土地征收权，并对被拆迁人给了公平补偿，法律必须作出明确规定，在这个基础上才涉及到具体的房屋拆迁补偿问题。1.过分依赖行政权力，忽略司法干预的作用《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定:“折迁人与被拆迁人或者折迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的。经当事人申请，由房屋折迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被折迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人

6、民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。’'不难看出，依照这一规定，行政裁决成为当事人无法绕开的一个法定程序。这一条的规定就使被拆迁人如果对拆迁补偿不满,即使选择了行政诉讼也无法改变被强制拆迁的命运。而城市规划、拆迁或授权建设单位拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题。这种表面公平但实质上隐含着巨大不公平的规定,就是导致纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因之一。2（二）实际操作中存在的问题1.补偿范围不合理根据2001年的《城

7、市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”实践中，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐性损失等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、经营成木及开发商期望得到的利润。拆迁后经常造成这样一种后果，被拆迁人获得补偿款后买不