浦发高院财产扣押、冻结、查封规定关于高法财产扣押

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1、关于高法财产扣押、冻结、查封规定的讨论一、最高人民法院印发《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“规定”）并将于2005年1月1日起施行，规定中与商业银行资产抵押处置有关的条款如下：　　第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。第十四条　对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结

2、，并及时通知共有人。　　共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，

3、如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、以上条款为银行处置抵押资产带来了一定障碍与困难。1、规定了银行行使债权的前提条件，这就是要被执行人及其所扶养家属保留生活的必需品、最低生活费用、接受义务教育的费用、身体缺陷的治疗等费用。即如果被执行人有下岗失业、赡养老人、抚养子女、残疾等任一种情况，银行的债权就可能损失。2、夫妻共有财产或者其他共有财产，只要有一方当事人提起财产诉讼，银行的抵押物就无法变现，银行只能等这场官司结束后才能恢复对抵押物的执行。3、以往的执行法规对被执行人的财产尤其是房产等不动产，统统以过户为准，不管债务人和第三

4、人之间是否有交易，只要没办理过户，银行就可以申请法院查封，对银行的保护大于第三人。而该解释将其区分成了若干种情况，其中需要我们注意的就是“如果债务人和第三人之间有交易，第三人已经付全款，并已经实际占有房屋，银行就无法执行。”这就可能产生债务人为了逃废债务，与他人勾结，制作假合同，或债务人恶意将房产卖给他人的情况。4、增加了银行在证明借款人经济能力上的“举证”义务，在办理此类涉及个人住房抵押贷款的业务时,应注意收集抵押人的其它住房情况资料或有足够的能力和意愿租一套房产居住的证明。三、银行的应对措施最高院的司法解释，对司法实践具有指导意义，作为商业银

5、行难以对抗，只有在操作中更加审慎地对待。目前情况下，不建议对产品政策作大面积的根本的调整，但在客户选择、项目选择、风险缓释及合同约定方面必须制定相应的风险应对政策。出于对政策的操作性、适用性考虑，可根据不同产品特征予以一定区别。1、对借款人进行详尽的贷前调查，从借款人本身入手，选择优质客户以避免信用风险。我们的目标客户是：在可知的条件下，家庭资产负债比大于2倍；处于较稳定的行业或当地的支柱产业，具有良好的职业前景。2、对于按揭贷款业务，须对开发商和楼盘（包括二手房）进行严格筛选，谨慎介入销售价低于当地房产市场均价的楼盘，控制小户型、低价位、经济适

6、用住房楼盘的按揭量。3、对于抵押物的选择标准要根据当地情况进行细化，一方面强调抵押物的可控性和变现性，一方面严格控制总价与成数的关系，保证变现偿还本息后可以解决借款人的生活必需居住问题。对于除按揭贷款以外的个人贷款原则上应以两套住房抵押（如只能以一套房产抵押的，应有第二套借款人（或其配偶）名下的房产以供居住，且用来抵押的房产地段、单价、面积、抵押率应符合上述相关标准。可考虑于适当时机考虑引入担保公司。4、在合同中增加某些附加性条款，如“借款人承诺一旦发生违约，借款人同意到贷款人为其安排的面积在平方米左右的房屋中居住（地角、朝向不论），不得影响贷款

7、人债权实现。”“共有人发生纠纷或分割房屋产权，不得影响贷款人债权实现。”“未经贷款人同意，借款人私自将房屋转让、出租的，转让、出租行为无效，由此给第三人造成的损失，全部由借款人承担。”