在建工程抵押变现价值评估研究

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1、分类号：密级：学号：6120100298单位代码：10407硕士学位论文论文题目:在建工程抵押变现价值评估研究研究方向工程管理专业名称管理科学与工程研究生姓名李岩导师姓名、职称刘建兵教授2013年5月31日江西·赣州摘要随着房地产行业的逐步发展，当前银行采用在建工程抵押的方式向房地产行业注入的信贷资金逐年增多，如何对抵押在建工程进行价值评估并确定适宜的贷款额度就变得尤为重要。由于目前理论界对抵押贷款价值类型的争议以及实际操作中多以市场价值为主进行笼统评估，银行等金融机构大多是根据从业经验对评估机构所评估出的市场价值进行折算从而得到抵押价值。但这种方法对银行从业人员的经验

2、要求极高，而且精确度不够。很容易产生一定幅度的高估或低估，对银行或者开发商造成一定的损失。本文首先从房地产抵押评估的相关基础理论出发，对房地产抵押评估的价值类型进深行深入研究。接着分析了我国房地产抵押评估的现状、抵押评估过程中出现的问题以及出现这些问题的原因。简述了传统的几种评估方法并探究了这几种传统的评估方法对在建工程抵押变现价值评估的适用性与局限性。在这些理论研究的基础上，结合在建工程自身的特殊性，提出了两种新的评估在建工程抵押变现价值的方法：变现系数法和参照调整法。变现系数法中采用梯形模糊决策理论建立指标模型，从而得出比较合理精确的快速变现系数。参照调整法中首先引

3、入模糊识别模型，分析、计算待抵押在建工程与市场上类似已变现的抵押在建工程的贴近度，进而选取最佳的可比实例，并采用归一法进行调整，使得估价结果更合理更精准。此外，还根据这两种评估方法各自不同的适用性，将它们结合形成更为有效的综合评估法。最后通过实例对所提出的在建工程抵押变现价值评估方法进行实证分析。这样就可以得到更为准确、合理与有效的抵押变现价值，从而为日后银行业的相关信贷决策提供科学依据。关键词：在建工程；抵押变现；价值评估；银行贷款；IAbstractWiththegradualdevelopmentoftherealestateindustry,thecurrent

4、bankadoptswayintorealestateprojectsunderconstructiontoamortgagecreditscalehasexpandedyearafteryear.Howtovaluethemortgageunderconstructionprojectassessmentanddeterminetheappropriateamountoftheloanbecomesparticularlyimportant.Duetothedisputeincurrentlytheoreticalcirclesonthetypeofmortgagev

5、alueandassessmentinactualoperationismorebasedonmarketvalue,banksandotherfinancialinstitutionsmostlydiscountthemarketvaluewhichisgivenbyappraisalagencyaccordingtotheexperienceofstafftogetthemortgagevalue.However,thismethodneedsveryexperiencedbankstaffandtheresultisnotveryaccurate.So,itisv

6、eryeasytocauseoverestimateorunderestimateinacertainrangeandlossestobanksordevelopers.Startedfromthebasictheoriesofrealestatemortgageappraisal,thispaperdoesanin-depthresearchonthetypeofrealestatemortgageappraisalvalueinthefirst.Then,thispaperanalyzesthecurrentproblemsandreasonscausedinthe

7、realestatemortgageappraisal.Thispaperalsointroducesseveralkindsoftraditionalevaluationmethodsandanalyzestheapplicabilityofthesemethodsinthemortgagerealizablevalueassessmentofprojectsunderconstruction.Next,basedonthetheoreticalresearchaboveandcombinedwiththeparticularities