4s店地块前期策划方案

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1、4S店地块前期策划方案某地产投资有限公司前期策划前言承蒙信任，我们非常荣幸地提交“镇海庄市4S地块”的产品策划，供宁波锦汇公司参考，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。需要说明的是：1、本次提报，重点集中在产品策划，在市场研究的基础上，确定相对风险较低、价值最大的产品定位，供开发商与设计院参考。2、作为顾问公司，我们给出的产品建议是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）及相关资料与业务渠道，而非具体的建筑方案。3、相关的图片资料只是为了便于理解，而非确定产品方案。1发展商：概念设计阶段顾问公

2、司：前期策划约束条件：入市时间大约在2011年初或年中项目现状现阶段任务依据项目自身条件和市场形势，对以下要素作出研判：1、市场发展形势研判2、项目优劣势、风险与机遇3、相对风险较低、价值最大的产品组合为开发商决策提供依据顾问公司任务项目发展阶段任务梳理产品策划约束条件：入市时间大约在2011年初或年中发展商：概念设计阶段入市时间大约在2011年4月发展商：概念设计阶段2开发战略附件市场调研产品建议项目认知3项目概况占地面积：26644平米（39.9亩）用地性质：商服容积率：1.5-1.8可建建筑面积：4.8万平米建筑密度：45%

3、限高：40米楼面地价：1570元/平方米项目经济指标本案位于XX新城X市板块核心区位，是目前XX片区地段较好的项目，并具有良好的商业发展潜力项目认知本案4新城核心本案位于XX新城X市板块核心区位，地理位置可谓得天独厚，不仅地段优越，更具备良好的发展远景项目认知5地块西面临路，东面临水，市政绿化丰富空气洁净，有良好的生活环境东面官仓港河道沿河公共绿地南面马自达4S店市政绿化西面明海大道庄市核心商圈北面规划商业用地绿核商务核心地块四至环境良好项目认知6地块区域商业、居住、学校、交通、市政等基础设施完善配套完善本案绿核商务核心XX大学纺

4、织学院XX书院小学XX市场清泉花园小区庄市商业中心中学XX第五医院轻轨站商帮公园XX帮博物馆工程学院XX国际学校规划商业区项目认知居住地块7■——宁镇公路，地块到宁波三江口8公里，到镇海老城也是8公里。■——轻轨2号线已经开始建设，2015年通车，将直通砾社机场、宁波市中心、镇海老城与北仑，本案距离轻轨双桥站1公里。■——明海大道、中官路，世纪大道北段、329国道、北外环、东外环、绕城高速等交通要道均环绕在地块区域。项目周边路网通达，距轻轨双桥站仅1公里，到达宁波中心城区与镇海各区域非常便捷道路交通轻轨物业本案镇海新城镇海老城轻轨

5、双桥站项目认知东外环明州大桥，2010年底通车另有两座跨江大桥计划近期建设，直通东部新城8地块东侧有良好的水景资源，东北侧有绿核大型公园与水系景观，是目前庄市板块景观资源最优的项目之一地块东北侧绿核商务核心景观地块东侧河及沿河绿化景观资源景观资源项目认知9文化资源庄市是XX商帮的发源地，商帮公园、大学城，代代相传的宁波帮故事和古建筑，赋予了本案深厚的文化内涵项目认知10S优势（strength）：W劣势（weakness）：□地段优越——本案位处镇海新城（庄市板块）中心地段，环境良好、交通便利、生活配套完善、景观和文化资源丰富，区

6、域发展前景良好□4S店特定要求——项目必须引进汽车4S店，对商业定位及整体性产生影响O机会（opportunity）：T风险（Threat）：□城市扩容——随着主城区房价普遍迈入2万大关，城市快速扩容是必要趋势，与东部新城仅一江之隔的庄市是购买力转移的首选区位之一□地铁物业——交通瓶颈的打破，有利于扩大客群面，吸引更多来自宁波主城区的购买力和投资客□新政影响下的市场新格局——盘整可能成为常态，投资客群可能会有所萎缩，价格涨幅趋于温和、竞争更加激烈，销售周期将会更长SWOT分析项目认知总的来说，本案最大的优势是地段，最大威胁来自市场

7、形势11产品建议附件市场调研开发战略项目认知12宏观市场环境分析13镇海区位X是XX城市的东北门户，将起到未来引擎的作用宏观市场浙东门户、海天雄镇海外XX帮的发源地重化基地，近年高新产业、教育科技发展迅速总人口25.9万人华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；及浙江省对外开放的窗口和科教、科研副中心XX片重点向西、向南发展14人口情况XX人口宏观市场2009年末全区按户籍口径统计的总户数为92201户，人口224642人，其中，非农业人口161257人。庄市目前常住人口3万余人，随着镇海新城的建设，区域规划未来居住

8、人口将达到20万，其中教育与科研产业人口近10万。15GDP与人均GDP镇海经济宏观市场2008年受经济危机的影响，镇海市区经济水平有所下调，但随着经济的复苏，XX市区经济继续呈现上升趋势，2009年XX区GDP达163.3亿元，人均GDP达722