房地产开发项目策划书

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1、目录1房地产市场调查与分析31.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析31.1.1政治环境31.1.2经济环境41.1.3社会环境41.1.4科技环境51.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析61.2.1武汉市房地产现状61.2.2市场现状剖析201.2.3未来市场走势预测221.3区域环境调查与分析231.3.1市场需求241.3.2供应现状251.3.3交通条件251.3.4市政配套251.4竞争项目调查与分析261.5客户群调查与分析271.5.2目标客户分析282.1影响本项目市场定位的因素分析302.

2、1.1商圈及交易圈的因素302.1.2经济和人口因素分析302.1.3住宅市场供给情况322.1.4住宅供给与需求的比较332.2项目定位332.2.1项目定位332.2.2功能定位342.2.4产品定位352.2.5价格定位352.2.6开发时机及进度（时间有待调整）353项目规划、建筑方案策划363.1项目规模及总体方案363.1.1项目规模363.2项目规划布局及空间环境363.3建筑方案设计393.3.1设计要求393.3.2户型设计403.3.3建筑立面424项目营销策略434.1品牌策略434.1.1

3、品牌名称434.1.2品牌定位434.1.3品牌传播434.2租售方案和价格策略454.2.1租售方案454.2.2价格策略464.3渠道策略494.3.1目标客层及地区的策划494.3.2产品机会点的策划494.3.3广告策划494.4促销推广策略514.4.1销售策略策划514.4.2各阶段客层分析524.4.3推广活动525项目经济可行性分析545.1项目背景及概况545.2、开发地点现状及有关条件分析545.2.1地点与地理位置545.2.2周边建筑物及环境条件555.2.3城市规划及区域性规划要求555

4、.2.4征地与拆迁条件、施工条件555.3投资估算与资金筹措565.3.1投资规划565.3.2资金筹措方式595.4、项目经济效益分析605.4.1、主要分析评价指标605.4.2、项目的成本及费用构成分析615.4.3、项目的租售收入、利润分析615.5、项目不确定分析635.5.1、项目盈亏平衡分析635.5.2、敏感性分析646项目策划结论666.1项目概述666.2项目定位666.3开发进度666.4预期效益指标676.5风险分析及风险控制676.5.1风险分析676.5.2风险的规避和控制68参考文献

5、：691房地产市场调查与分析1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1政治环境2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发

6、放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。

7、从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。1.1.2经济环境世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次

8、连续上调人民币存款储备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。房地产对经济的影响能力也是不容小觑。房地产在现代经济中是一种财