房山xx项目前期定位报告

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1、房山项目前期报告目录：一、项目概况1、项目基本概况2、项目区域位置二、城市及区域发展分析1、北京城市发展规划2、北京市区县功能定位3、房山区规划定位4、房山区经济状况5、房山区城市人口交通发展规划6、房山区产业发展规划三、项目用地分析1、地块交通分析2、外部环境分析3、自身条件分析四、区域房地产市场分析1、区域项目现状分布2、区域在售项目分析3、区域重点个案分析4、区域现状市场分析五、市场预期发展分析1、区域土地成交概况六、项目初步方向及经济效益分析七、项目SWOT分析及综合评述1、项目SWOT分析2、项目综合评述3、项目初步建议一、项目概况二、城市及区域发展分析1、北京城市发展规划

2、北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。2、北京市区县功能定位首都功能核心区　　东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。　城市功能拓展区　　朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。城市发展新区　　通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。3、房山区规划定位在综合分析国际国内发展趋势，

3、按照与其他区县错位发展、差异化竞争、个性化突围和瞄准高端、绿色跨越的定位原则，以北京市把房山作为首都重点建设新城和高端制造业基地为依据，从房山自然地理条件和经济社会基础的比较优势出发，统筹考虑发展的前瞻性、科学性和现实性，整体把房山定位为：首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。“十二五”期间，为保持发展的连续性和稳定性，充分考虑建设时序和重点，在“十一五”的基础上继续实施“两轴三带五园区”发展战略。4、房山区经济状况2011年，在宏观调控政策和价格上涨的影响下，全区经济呈现平稳发展态势，主要经济指标全年目标任务基本完成，主要表现为：财政收入突破百亿元，居民收入稳步增加；投资规模不断扩

4、大，消费市场持续活跃；主要行业运行良好。2011年，全区落地投资项目达到476个，全社会固定资产投资实现454.5亿元，比上年增长18.7%，超额完成年度计划（450亿元）；其中，基础设施投资完成111亿元，比上年下降14.4%。土地一级开发投资实现72.2亿元，比上年增长2.3%。在全市16个区县中，我区全社会固定资产投资总量和增速均排名第五位；在城市发展新区中，总量、增速和年度计划完成率均排名第二位。2011年城市发展新区固定资产投资情况房山通州顺义昌平大兴固定资产投资（亿元）454.5415.8436.0412.6465.5增速（%）18.720.011.116.015.9计划

5、投资（亿元）450420433430460完成率（%）101.099.0100.796.0101.2区域交通：双轻轨双高速房山新城轨道交通线由“两主一支”三条轨道交通线路构成，包括联系中心城的市郊铁路S5线，联系大兴、亦庄新城的市郊铁路S4线，远期规划联系窦店的S5支线。配合京石高速及六环路，整体构成立体交通网络。人口增长：增速迅猛2020年，房山区总人口规模规划在118万人左右，房山区城镇人口规模规划控制在93万人左右，占全区人口的79%。新城总人口规模达到55.7万人。5、房山区城市人口交通发展规划6、房山区产业发展规划（1）发展循环经济，建立节约型社会。培育重点支柱产业，加强对

6、石油化工新材料、新型建材、物流、旅游、教育等重点产业的引导和扶持，调整和优化布局，促进新城产业集群的形成。（2）引入新兴产业，大力发展知识和技术密集型产业，重点发展现代服务业、高新技术产业和现代制造业。一、项目用地分析二、区域房地产市场分析1、区域项目现状分布本案距离京石高速13公里本案2、区域在售项目分析名称地址容积率物业类型建筑类型物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米·月）装修标准现均价（万元/平米，含地下）万科幸福汇房山区窦店政府北侧200米2住宅板楼万科2.4元/㎡毛坯10000元/㎡世界名园房山窦店镇京石高速窦店镇出口1.25住宅板楼汇金物业1.8元/㎡毛坯8600元/㎡

7、水墨林溪房山区窦店镇，京石高速阎村出口1.26住宅板楼龙建诚信1.5元/㎡毛坯8300元/㎡汇豪山水世界房山区京石高速窦店出口向南2住宅板楼泰宇物业1.5元/㎡毛坯7200元/㎡汇豪山水华府京石高速窦店出口西400米2住宅板楼泰宇物业1.5元/㎡毛坯6600元/㎡本案附近无在售或开发项目，区域项目主要集中在京石高速窦店出口位置，交通优势明显3、区域重点个案分析项目名称：万科幸福汇Ø开发商：北京田家园新城房地产开发有限公司；Ø投资商：万科地产Ø地址：房山区窦