试论房产企业土地增值税筹划方法

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1、试论房产企业土地增值税筹划方法中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202(2013)07-000-02摘要房地产企业涉及税种主要有营业税、城建稅、企业所得税、土地使用税、土地增值税、印花税等等，其中土地增值税是影响房产企业受益的较大税种之一。对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税纳稅筹划、减轻企业的纳税负担、相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。关键词土地增值税“临界点”筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法土地增值稅是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入

2、的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。现行的《土地增值税暂行条例》是自1994年1月1日起实施的。根据《土地增值稅暂行条例》及其实施细则，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。我国土地增值税的特点是：以转让房地产的增值额为计税依据、征税面比较广、实行超率累进税率、实行按次征收。下文笔者针对房地产企业土地增值税的纳税筹划方法展开论述。1.“临界点”筹划法。房

3、地产开发企业开发一个项目时，利润越大、税缴得越多，房价就越高。因此，如何使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产企业应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”o根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。例1：某房地产开发公司在中等城市按建造了一栋住宅楼，目前已经完工，准备以600万元左右的市场价格销售。该住宅楼共发生如下支出：取得

4、土地使用权支出240万元、房地产开发成本120万元、其他扣除额为97万元。公司财务人员对主要纳税情况进行了预测。进行纳税筹划前：应交营业税=600X5%=30（万元）应交城建税和教育费附加=30X（7%+3%）=3（万元）应交土地增值税计算如下：允许扣除金额=240+120+97+30+3=490（万元），增值额=600-490=110（万元），增值率=1104-490X100%=22.45%,应交土地增值税=110X30%=33（万元）。纳税筹划思路：《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值

5、额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。案例中，该公司建造的是普通住宅，增值率超过了20%,应按照全部增值额缴纳增值税。如果将增值率控制在20%以内，就可以免交土地增值税了。因此该筹划方案就是降低销售价格，设销售价格为x,那么应交营业税=xX5%,应交城建税和教育费附加=xX5%X(7%+3%)。此时,增值率二｛x-[240+120+97+xX5%+xX5%X(7%+3%)]｝三[240+120+97+xX5%+xX5%X(7%+3%)]=20%,得：x=587.152o因此应该降低价格12.848万元(6

6、00-587.152),公司多获利20.152万元(33T2.848)。通过上述分析可以发现，在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应该充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。1.收入分散筹划法当可扣除项目金额不变、减少销售收入时，增值率同样也会降低。此时应比较减少的销售收入与控制增值率减少税金支出的大小，从而做出选择。收入筹划还可以将收入分散,即将可以分开单独处理的部分从整个房地产项目中分离，使得转让收入变少，以降低纳税人转让房地产的土地增值额。房地产开发企业进行房屋建造时，可分两次签订合同。当住房初步完工但没有

7、安装设备也没有进行装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着，又和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同。纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳相应的土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不属于土地增值税征税范围。这样就使得营业税税负不变的情况下，增值额减少。例2：某企业欲出售其一幢房屋及土地使用权，估计市场价值是1000万元。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全，各种设备的价格约为100万元。纳税筹划思路：收入分散可节省应缴纳的稅款，在合同上仅注明900万元的房地产转让价格，同时

8、签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使增值额变小，从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%税率低，也节省了印花稅。1.利用房地产转移方式进行纳稅筹划判定是否征收土地增值税的三个标准是：转让的土地是否为国有；产权是否发生转移；是否取得收入。房地产开发企业可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征稅对象