土地储备新的融资渠道探析

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1、维普资讯http://www.cqvip.com土地储备新的融资渠道探析陆琳(中共吉林省委党校，吉林长春130012)[摘要】城市土地收购储备制度是我国城市用地制度的一大创新。现行城市土地收购储备制度在融资方面存在着巨大风险。创新土地金融产品，实行土地证券化是顺利推进城市土地收购储备制度，促进土地资源向土地资本转变的最佳选择。[关键词】土地收购储备制度；土地证券化；土地资本[中图分类号]V299．2[文献标识码】A[文章编号】1003—5478(2OO4)O6—0062—03城市土地收购储备制度也被称为

2、“土地银一旦储备机构手中的土地因当地经济发展能力或行”、“土地开发社”等，在荷兰、法国、瑞典、美国等是土地市场过于饱和等原因不能及时上市获得土西方国家已有近百年的历史，我国的香港、澳门和地收益，导致所贷运作资金不能返还，占用银行大台湾地区都实行了这种土地储备制度，并且已拥量资金的情况发生。而城市的国有土地资产市场有较为成熟的运作经验。我国内地直至1996年才的土地需求量充满了弹性，大量收购土地，一旦房开始在上海建立起第一家土地收购储备机构——地产市场发生大起大落，土地储备机构所收购的上海市土地发展中心，

3、其后在杭州、南通、青岛、深土地不能按计划及时出让，就会占压大量银行资圳、珠海等地相继成立起类似的城市土地收购储金，带来金融风险。从目前国内较早成立的储备机备机构，并相继出台了一些土地储备政策法规。城构运作情况看，实际都在不同程度上存在上述现市土地收购储备制度是适应社会主义市场经济发象。展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程一、土地收购储备风险的根源在于现行城市中的诸多问题而产生的。它是一种用地制度的创土地收购储备制度的融资方式及其缺陷新，体现了城市土地统一收购、统一储备、统一供就我国目前大多数城市而

4、言，土地收购储备应的市场新机制。机构除了在初期获得政府少量的财政启动资金以目前，我国的土地储备机构基本上采用财政外，其融资来源主要是各商业银行的贷款。这种较拨款事业单位的机制，而作为地方财政，不可能将为单一的融资方式十分不利于形成一个稳定有效有限的财力投入到需要大量资金运作的土地储备的资金筹措机制，在实践运行过程中将面临众多中去。特别是储备土地收益本身就是土地出让金问题：或土地年租金，在当前的财政体制下，都纳入到财1．融资渠道单一。政府财政资金与土地储备政统一管理中，亦即一旦有了收益，必须进入财政机构自

5、筹资金在整个资金来源结构中份额过小，的笼子。同时若储备土地需要使用资金，也必须在资金负担过多地倾向于金融机构的贷款，且筹资储备地块取得收益并通过财政决算审核后才能将渠道数量与国外相比明显单一，这就使城市土地用于该地块的资金返还，这就导致土地储备机构收购储备资金不能得到充分保障，影响到城市土实际的运用资金来源就是银行贷款。这就会造成[收稿日期】2004—09—27[作者简介】陆琳(1965一)，女，江苏宜兴人，中共吉林省委党校工商管理教研部副教授，研究方向：经济管理。■曩总120维普资讯http://ww

6、w.cqvip.com地正常的收购、土地前期开发投入和日常储备管于经济发展总处于一定的波动之中，政府就可以理资金支出等，不利于土地收购储备目标的最终根据经济社会发展状况和产业政策调整的需要通实现。过对租金标准、用地结构和产业空间布局的调整，2．融资成本较大，期限较短。虽然近年来几经实现对土地一级市场的储备垄断，有利于增强宏降息，但由于城市土地收购储备资金贷款额度巨观调控经济的能力。例如，政府可以在经济高涨时大，融资利息支出高，增加了收购储备的财务成期提高土地租金，限制企业的投资，防止经济的过本。据了解，

7、2001年杭州市土地收购储备资金贷款热；在经济不景气时期以土地租金为抵押发行债规模近1O亿元，每月付息约500万元，付息已成为券，低成本融资，保证扩张性财政政策的实施，熨储备中心越来越沉重的财务负担。此外，我国商业平经济的周期性波动。借助土地租赁制，解决经济银行的商业贷款一般期限较短，而城市土地的收的景气循环所需的资金来源。购储备期较长，要求占用的资金时间长，这一矛盾2．土地证券化是城市土地收购储备融资方式容易造成储备机构整体资金周转困难和中断，进的最佳选择。而影响到城市土地收购储备全过程的正常运行。土

8、地证券化(LandSeeuritization)通常被理解为3．融资风险较高。当前城市土地收购储备融以证券形式进行融资，指设计一种满足资金供需资过程中客观存在着各种各样的风险，如因过量双方要求的金融工具，使资金需求者及时获得所抵押、收购土地积压和收购周期长等引起的财务需资金，资金供给者藉此获得合理报酬的资金融利息风险，因银行贷款余额与储备土地之间比例通过程。它包括土地开发项目融资证券化和土地过高等因素造成的经营风险。抵押贷款债权证券化两种形