我国物业管理模式转变及其动因分析

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1、《经济问题探索》2010年第12期*我国物业管理模式转变及其动因分析王筝(河南商业高等专科学校，郑州450044)摘要:最近几年，我国物业管理行业进入了快速发展期，但一些深层次的问题也逐渐暴露了出来，传统的“一体化”物业管理模式面临诸多困难。《物权法》的实施，解决了我国物业管理实践中一些长期悬而未决的问题，也必将推动我国物业管理行业基于新的法律环境进行深层次的管理模式变革。物业服务企业将从“一体化”物业管理模式向“管理型”物业管理模式转变;“管理型”物业管理模式逐步引入职业经理人机制;业主自主管理模式将会出现并占

2、有一定的市场份额。这种变革既是物业服务企业健康成长的需要，也是满足人们多元化物业服务需求，提升我国物业管理行业整体发展水平的需要。关键词:中国;物业管理模式;转变;动因一、引言一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。从1981年3月深圳成立我国第一家专业化的物我国现代物业管理是伴随着城市住房制度改革、土地业管理公司，到2007年国家颁布实施《物权法》，使用制度改革和房地产开发制度改革而发展起来的。国务院修订2003年已经颁布实施的《物业管理条1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办例》，标志着我国物业

3、管理行业初步构建了完整的法法》，明确提出“住宅小区应当逐步推行社会化、专律体系，进入了法制化建设的轨道。同时，《物权业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管法》的实施，解决了我国物业管理实践中一些长期理”。2003年国务院颁布的《物业管理条例》也规定悬而未决的问题(比如物业管理的多元化模式问题“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，等)，为物业管理行业的健康发展创造了条件。截止从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资到2009年底，全国实施物业管理的房屋面积超过格”。自二十世纪90年代以来，我国城市

4、的存量和增100亿平方米，物业管理平均覆盖率接近50%，北京量房屋主要由三部分构成，即由独立的房地产开发企等发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%业开发的商品房、政府房屋管理部门为解决政府行政以上。物业服务企业超过3万家，其中具有一级资质管理人员住房而建设的房屋和企事业单位为解决单位的企业300多家，从业人员近300万人，形成了一个职工住房而建设的房屋组成，由此决定了我国物业服新兴的朝阳产业。然而，伴随着物业管理行业的快速务企业的构成。发展，业主维权意识和物业服务消费意识的提高，物从组织形式上来看，提供物

5、业服务的物业服务企业管理行业在高速发展下隐藏的一系列深层次问题也业的主要有房地产开发企业建立的物业服务企业、社逐渐暴露了出来，各种矛盾日趋显现与激化，物业服会上独立的物业服务企业、政府房屋管理机构转制建务企业面临前所未有的考验和挑战。新的法律环境和立的物业服务企业和企事业单位转制成立的物业服务市场竞争环境正在催生我国物业管理模式发生变革。企业几种形式。二、我国传统的“一体化”物业管理模式及其从物业服务企业的运行机制上来看，以上这些不成因同类型的物业服务企业，在较长的时间内，所采用的物业管理模式又称物业服务模式，是

6、指社会上的物业管理模式大多属于“一体化”物业管理模式。作者简介:王筝(1965，12－)，男，汉族，河南南阳人，河南商业高等专科学校工商管理系副主任、副教授，1998年主持创办河南省高校第一个物业管理专业，2005年主持完成河南省哲学与社会科学规划课题《河南省物业管理行业发展对策研究》，2006年主编东北财经大学出版社高职高专省级精品教材《物业管理概论》，2010年出版《物业管理概论》(第二版)。研究方向:企业管理、物业管理。*基金项目:本文系2010年度河南省政府决策研究课题《转变物业服务模式与促进物业管理行业

7、发展研究》的部分研究成果，项目编号B284187“一体化”物业管理模式是指专业化的物业服务同作用下，我国物业管理行业正面临重大的战略转企业，作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接型，其基本发展趋势:一是物业管理行业正在与房地受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管产业实行分业经营，从早期的建管合一向建管分离转理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保变。一个突出的表现就是部分房地产开发企业正在积［1］洁、绿化为基础的综合服务。这种物业管理模式最极探索新型物业服务模式，或者让隶属的物业服务企早出现在深圳、

8、上海等发达地区，随后逐步辐射至全业彻底市场化，逐步减少补贴直至不再给予补贴，以国各地，又按照自身的规律不断地发展与完善，具有提高物业服务企业的生存能力;或者剥离物业服务业典型的本土化特征，是目前我国物业管理市场中主流务，将下属的物业服务企业出售或转让，完全通过市形态的一种物业管理模式。场化为其开发的物业项目选聘独立的物业服务企业。“一体化”物业管理模式之所以成为当前我国物