浅析房地产企业运营管理_孙建峰

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1、其他他他浅析房地产企业运营管理BriefAnalysisofOperationManagementofRealEs-tateEnterprises■孙建峰SunJianfeng【摘要】随着房地产行业的外部环境不断变化，企业很难再通过土地储备而坐享土地增值收益，同时在房地产企业内部也体现出运营管理上的不足。由此近几年行业内“向管理要效益”，全面提升“运营增值”的呼声不断。根据行业运营管理现状，及实际工作经验，浅述一般房地产企业提高运营管理的实施重点。【关键词】运营管理；效益；运营增值；实施重点【Abstract】Withcons

2、tantchangeofexternalenvironmentoftherealestateindustry,itisverydifficultforanenterprisetoenjoylandvalue-addedincomebylandreserve,anddeficienciesofoperationmanagementalsoappearintherealestateenterprise.Asaresult,thevoiceof"improvebenefitbymanagement"forfull"operation

3、valuein-crease"isconstantlyheard.Accordingtopresentsituationofoperationmanagementoftheindustry,andactualworkexperience,thepaperbrieflydescribeskeypointsforimplementationofimprovingoperationmanagementofgeneralrealestateenterprises.【Keywords】operationmanagement,benefi

4、t,operationvalueincrease,keypointforimplementation0引言中国房地产业经过20年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。尤其是近几年越来越多的房地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何通过高效的运营管理，最大限度地整合资源，提高项目附加值和利润率，实现企业有质量的持续增长，给房地产企业管理提出了更高的要求。运营管理是指在一定条件下，对企业资源运用过程的计划、组织、监督、控制，以在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，从而提高企业竞争优势，达到企业经营目标。一些行业

5、领先的房地产企业，如万科、龙湖等逐步建立了自己独特的运营管理体系，之后一些主流的房地产企业孙建峰，复地集团运营管理部经理，经济师，工程师。2012.06/住宅科技技59其他他他也相继建立该体系，再加上一些行业咨理、流程管理和信息化管理等。根据环境的变化每年（或定期）进行调询机构的推动，到目前为止，运营增值的整优化，以保证战略目标的顺利实现。观点已得到绝大多数房地产企业的认同，2战略规划管理他们已经或正在进行运营管理体系的建3运营计划管理立。运营管理部牵头在集团和区域层面成运营管理体系没有最好，只有最适立战略规划小组，编制、梳理

6、、讨论公司计划管理是运营管理的重要内容，从合，每个企业必须根据自身的文化、组织的中长期发展方向和目标，一般整个过开发阶段来看，可划分为：可研报告、总结构以及发展状况设置相对应的体系，程历时半年以上。主要内容有：体计划、分期计划、年度计划和后评估报切勿盲目照搬。（1）环境分析:①重点城市的发展方告。每套计划（或报告）中皆以经营指标向和特点；②重点城市的房地产市场容为核心（主要指标有IRR和净利润等），包1运营管理概要量和特点；③重点城市房地产发展趋势；含项目规划指标、开发进度计划、成本计④公司的内部特点，在行业中的地位，竞划、销

7、售计划，融资和现金流计划等。计运营管理可视作“规模的监控者，利争力分析以及SWOT分析等。划要有追溯性，下一阶段的计划必须要润的发动机”，总则是：关注战略，规划（2）中长期发展目标：包含市场地位和之前计划进行对比分析，原则上每个长远；反馈动态，预测未来；分析现状，和财务目标。项目要以可研报告为底线，以后的计划支持决策。（3）实现目标的关键路径：盈利模原则上不得低于可研报告的目标，这样运营管理是个综合性的工作，涉及到式，投资方向，产品力的打造和客户的把才能保证企业经营目标的达成。各种资源的整合，需要各专业条线的支握等。可研报告是

8、拿地前的投资测算，是持和配合，因此运营管理工作是“一把手（4）支持策略：组织机构的优化，人公司决策是否拿地的重要依据，该测算工程”，只有公司的最高领导者重视和大力资源策略，开发和融资策略，战略分解一般由土地拓展部门牵头相关部门编力支持，这个工作才能正常实施推进。以的落地策略等