中国房地产融资模式创新研究——基于reits的理论与实践

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1、学校代码：10036捌矽手芗爹f节贸易声学博士学位论文中国房地产融资模式创新研究——基于RElTs的理论与实践培养单位：国际经济贸易学院专业名称：金融学研究方向：投资分析作者：韩斌指导教师：刘园论文日期：二O一三年五月TheReSearChOfReaIEStateFinanCiaIInnOvatiOninChina——BaSedOntheTheOWandPraCtiCeOfREI鸭学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内

2、容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：绵础纠)年s月乎日学位论文版权使用授权文本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的

3、阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；学校可以采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规定。名：嘟巩二侈年j月乎日知r弓年_『、月矽日摘要进入21世纪以来，全球的房地产行业及其企业都进入“地产资本”时代。特别是美国爆发次贷危机后，全球许多国家的经济和金融遭受冲击，房地产业更是首当其冲。全球的有识之士早已看清，房地产业只有通过资本运作，满足日益增长的巨额资金需求，才能获得持续健康稳定发展。总结这次美国次贷危机的

4、教训，就是必须保证虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳健相协调。现在中国的许多房地产企业在经济结构调整中，把相当的精力转到融资方面，特别是证券化的融资方面，以增强资本实力，抢占竞争的制高点。在开辟多元化的融资渠道和方式中，最有前途、最能解决问题、最有战略意义的融资手段是设立和发行房地产投资信托基金(RealEs讹hl_vestIIlentTruStS，简称RErIIs)。房地产投资信托基金是近几年来中国房地产金融创新的热点议题，也是中国房地产企业和境内外投资者合作的重点。房地产投资信托基金自从19

5、60年在美国诞生以来，现在已经在亚太地区得到广泛发展，已经成为一种成熟的投资基金模式。房地产投资信托基金不仅为房地产业的发展提供了除银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有收入稳定、风险较低的股权类投资产品。借鉴国外发展房地产投资信托基金产品的成功经验，可能在不久的将来，中国具有完整意义的房地产投资信托基金将会诞生。因此，本文以房地产投资信托基金为研究对象，探讨中国房地产融资模式创新。本文研究中国房地产融资模式的创新，将视角重点放在房地产投资信托基金上，按照从理论到实践的逻辑演绎结构进行框架安排。研究内

6、容的内在逻辑是，以中国房地产融资面临的现实问题为背景，揭示房地产融资模式创新的重要意义；在对国内外研究现状进行综述的基础上，梳理房地产融资的基础理论，对房地产投资信托基金进行一般理论分析；对美国、日本、新加坡、中国香港等国家和地区房地产投资信托基金发展情况进行比较分析和经验借鉴；对中国房地产融资的发展以及现状进行研究，并实证分析中国房地产价格的影响因素，在此基础上研究设立中国房地产投资信托基金的必要性和可行性；对在中国设立房地产投资信托基金的风险类型和管理控制进行研究；提出我国发展房地产投资信托基金的路

7、径和政策建议。通过研究本文主要有以下结论：首先，从中国目前的房地产融资的实际情况可以看到，房地产业存在融资结构不合理，银行债务融资在资产比重中过高。2007年次贷危机爆发后，中国采取了一系列刺激政策，市场流动性增加，造成了巨大的投资需求，而巨大的资金供给和有限的投资渠道之间存在很大差距，投资者急需新的稳定、高回报的金融工具和金融产品来满足需求，这为中国开展房地产投资信托基金奠定了坚实的经济基础。房地产投资信托基金可以有效地拓宽投资渠道，为中小投资者提供金融资产的优化组合，促进储蓄存款转移到投资领域。因此

8、，发展房地产投资信托基金不仅能够拓宽房地产融资渠道，降低房地产企业和银行系统的信贷风险，而且能够促进中国资本市场的完善。因此，中国发展房地产投资信托基金对房地产业和金融业都有重要的意义。其次，国外发达国家的房地产投资信托基金发展比较成熟，拥有许多值得中国借鉴的经验。通过对这些国家房地产投资信托基金的发展、组织结构、运作模式等进行比较，为中国发展房地产投资信托基金提供了宝贵经验。通过对美国房地产投资信托基金实证研究发现，在长期来看，房价是最主