浅议房地产项目代建模式

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1、浅议房地产项目代建模式摘要：房地产项目代建模式是近年来国内兴起的一种新型开发模式，本文从其概念入手，通过对比房地产项目代建模式和政府投资项目代建模式，得出房地产项目代建模式的优势及特点；并阐述了房地产项目代建模式的运作模式；总结当前房地产项目代建模式中存在的问题，提出相应的建议，可作为现有理论的补充和完善。关键词：房地产；代建模式Abstract：TherealestateprojectagentconstructionmodeisinChinainrecentyearstheriseofanewmodeofdevelopment,thispaperfromtheconcept,thr

2、oughthecomparisonoftherealestateprojectagentconstructionsystemofgovernmentinvestmentprojectagentconstructionmodeandobtainstherealestateproject,agentconstructionmodeadvantagesandcharacteristics；andelaboratedtherealestateprojectagentconstructionsystemmodeofoperation；summaryofcurrentrealestateproje

3、ctagentconstructionmodeintheproblemofexistence,putforwardthecorrespondingsuggestion,canbeusedasthesupplementandimprovementtotheexistingtheory.Keywords：realestate；agentconstructionmode中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2012)房地产项目代建模式是指委托方和专业开发运营服务商，在“信任”、“共享”和“真诚”的共识下，以委托代理合同为契约，履行各自的权利和义务，为实现"双赢

4、”的目标而努力配合的一种新型房地产开发模式。一、房地产项目代建模式的特点及优势房地产项目代建模式与政府投资项目代建模式相比，双方在理论基础、合作基础、组织关系、委托方类型和利益诉求等方面均在较大差异。政府投资项目代建房地产项目代建理论基础委托代理理论合作伙伴理论、委托代理理论关系类型委托代理关系合作伙伴关系投资方政府或事业单位私人企业参与方具有法人资格的项目管理企业专业房地产开发服务商委托方利益诉求社会效益、防止"三超”现象，遏制寻租行为提高盈利能力、规避风险、增强公司影响力，培养自有团队管理内容建设期成本、质量、工期管理全过程管理，包括成本、质量、工期、销售、物业服务等(1)对比政府

5、代建模式，房地产项目代建模式是在双方互相信任，资源共享的"双赢”理念上实施的，双方的关系是“和谐”和“平等”的，不存在一般代建项目中某一方占据主导地位，而处于劣势地位的另一方为了实现自身利益而牺牲其余参与者利益的现象。各个参与者为了同一的目标，组建同一支团队，通过真诚的沟通和协调，努力达成“双赢”目标。(1)对比一般房地产开发模式，代建模式实现了“各司其职、资源最优化配置”的目标。当前，房地产行业面临转型，从过去的资金密集型行业逐步转变为资金和技术密集型的行业，开发商单纯依靠土地红利和资金快速周转获取高额利润的时代已渐行渐远。消费者开始关注产品品质和售后服务，追求房产品“性价比”，对开

6、发商'‘专业化”程度的要求也日益提高。合作可以发挥出委托方和代建方各自的特长，整合优势资源，将项目风险控制到最小或是将风险带来损失降到最低。(2)就合作模式分析，房地产项目代建模式突破了过去常有的“公私合作模式(即政府部门与项目管理公司合作)”的局限性，将合作主体扩展为普通公司之间的战略合作。委托方的投资群体多元化，利益诉求多样化；代建方也由单一的总承包单位或项目管理单位扩展为专业开发管理服务商。房地产项目代建模式的适用范围更广。二、房地产项目代建模式的运作模式房地产项目代建模式的运作模式，可简单地概括为由委托方提供开发用地并承担全部或主要的开发资金，代建费根据委托方的需要向项目输出专

7、业的开发团队，承担开发管理任务。双方组建同一个公司，由委托方委派董事长和财务人员，其余岗位均由代建方派驻或招聘，并由代建方统一管理。2.1委托方职责委托方负责筹措项目开发所需全部资金或主要资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益。主要职责如下：(1)提供已确权的土地和开发资金；(2)根据实际情况，确定合作项目的整体目标，通过契约形式选择合适的代建方，签订《房地产项目代建委托代理合同》；(3)结合代建方的《产品