酒店管理地产 容积率的概念2015(叶予舜)

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1、叶予舜酒店管理概论容积率的概念容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积。建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。衍生出来的容积率内容;容积率决定了什么？l决定了不同产品类型之间配比l决定了不同的产品形态l决定了不同的面积区间l决定了不同的产品户型使用功能l决定了项目的售价和盈利表现l项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问

2、题l因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局20叶予舜正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.30.3-0.40大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5层叠加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16层多层1.1-1.31.3-1.51.5-1.711层小高层1.7-2.02.0-2.22.2-2.518层高层2.2-2.52.5-2.72.

3、7-3.21.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2.容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3.容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4.容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5.容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是

4、一大卖点。6.容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。7.容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8.容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。20叶予舜1.容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。2.容积率6.0以上，摩天大楼项目。有一项目用地6,500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？Ø总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6,500X3.6=23,400M2；Ø建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等

5、于建筑底层面积）/用地面积；Ø因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6,500=2,275M2；Ø在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23,400/2,275≈10层那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,两者其实并不相冲突.例如:某项目占地3,000平方米,3.0的容积率也就是建

6、筑面积9,000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也是1,200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。20叶予舜理论上开发商必须满足满足南北间距：多层多层之间15-20米多层小高层之间25米小高层之间是30米小高层高层之间是35米高层之间40-50米东西间距多层多层之间8-10米多层小高层之间12-15米小高层之间是15-18米小高层

7、高层之间是20米高层之间25-30米运用容积率增加面积⑴加大楼座排布密度，缩小楼间距⑵增加楼层数量。在政府部门允许的情况下，⑶增加进深。平均进深12米的花园洋房，如果进深增加至14米，整个项目的容积率可以增加10%-15%之间。设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。进深增加后户型已经变成了150平米的户型了。如果是这样的话，我们还有120平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。但是大面宽不一定损失容积率

8、，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。20叶予舜在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。产品类型方案一方案二方案三方案四占地面积66亩66亩66亩66亩容积率3.433.924.414.92总建筑面积152,000166,000190,000210,000其中：住宅11,000124,000148,000168,000商业6,0006,00