商业房地产征收补偿评估方法研究与应用

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3、特别加Ｗ标注和致谢的地方外己经发表或撰写过的研究成果学或育机构的，也不包含己获得江西理工大其他教－－己使与我工作的同志对本研的学位或证用过的材料。同究所做任何贡献均书而。在意论文中做了明的确说明并表示谢一，。人承切相关责任申请学位论文与资料若有不实之处本担〇＾：曰研：时间年月究生签名３於１於４学位论文版权使用授权书工大、：保存、学位论文的规定学校本人学关于收集使用即完全了解江西理刷，论文和电子版学校有权学位论文的全部有权保存按耍求提交的学位印本本将有，、缩闲关进行检用影印或扫

4、描等复制手段保或者部分容编入数据库索并采印存、汇编Ｌ乂供查阅和借阅；学校有权按有关规定向国家有关部口或者机构送交论，有关。许本阅阅同意向国文的印电子人学位论文被查和借学校家复件和版本允部的复件和电子版，并通过网络向社会公信息服务。口或机构送交论文印众提供保密在解密后适用本授权的学位论文书（：（）：学位论文作者签手写）导签名手写名师＾签期：月日签］期：巧日字日年弓字ＦＩ年ｉ糾如江西理工大学硕士学位论文摘要摘要城镇房屋征收补偿是城市化发展一项重要工作，快速、准确评估房屋补偿价格，合

5、理、公平解决征收补偿矛盾，是完善城市建设和社会保障体系，更是促进社会和谐发展的重要工作。目前，我国房屋征收补偿评估工作量非常多、爆发矛盾非常激烈，如何公平、快速、透明化确定征收补偿价格非常重要。本文对赣州市老城区被征收商业房地产征收补偿评估进行了研究，由于老城区被征收商业房地产工作任务非常大，而路线价法是能够快速批量评估土地价格的一种方法。因此，笔者借鉴路线价法评估宗地思想，对赣州市老城区被征收商业房地产运用路线价法评估，并设定了“标准临街商业房地产”，得出被征收商业房地产“路线价”。首先，笔者结合赣州市老城

6、区土地的分等定级和赣州市老城区被征收商业房地产分布情况，将赣州市老城区26条主要道路，根据路线价区段划分原则，划为了97条路线价区段；然后，笔者在三级区域中东阳山路路线价区段内，选取了一宗标准临街商业房地产，并利用收益法计算出标准临街商业房地产价格为23025.96元/㎡，即为该路线价区段内路线价。在此过程中，笔者采用了层次分析法模型，为收益法评估中租金的各影响因素确定权重；采用市场提取法，确定了路线价区段临街店铺报酬率；采用指数平滑法，建立指数平滑预测模型，确定了纯租金收益逐年递增率；建立了路线价影响因素修

7、正体系，利用路线价法修正，评估出东阳山路路线价区段内其他被征收商业房地产价格。最后，笔者通过实例验证，评估出一宗待估商业房地产征收补偿评估单价为22005.69元/㎡，成交总价为1496386.99元，与实际市场总价相差0.068%，验证了该方法可行性。路线价评估法借鉴，“标准临街商业房地产”及“路线价”引入，使得商业房地产征收补偿评估有了统一的一个标准，也给房屋被征收人对自己拥有房屋价值有了一个参照标准，更使得被征收房地产补偿评估过程变得更加公平、客观及透明化，解决征收补偿评估过程中种种问题和矛盾，为社会和

8、谐发展做出重大作用。同时，路线价法可以对被征收补偿房屋进行批量评估，这为赣州市老城区内繁重的改造任务节省了大量人力、物力、财力和时间，非常具有现实意义。关键字：房地产征收补偿评估；路线价法；层次分析法；指数平滑法；因素修正体系IAbstractAbstractUrbanhousinglevycompensationisaveryimportanttaskofurbanization.Rapidand