南京翠岛商业建议报告(23页)

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1、翠岛花城商业建议报告23一、翠岛区域现状描述该商铺位于翠岛小区的南门，位于宁南大道上。目前周边生活小区有郁金香花苑和花神美境。2323郁金香花苑总户数：1248户；基本都入住会所：华联超市（200㎡）、熟食店、餐厅、杂货店、医疗卫生站其余：熟食店、理发店、影碟店、足疗、房产家政中介路边菜场：品种少、价格贵、“脏、乱、差”花神美境总户数：750户；入住率40%会所：幼儿园、超市（招商中）Ø郁金香花苑的居民不是翠岛商铺的目标消费客群郁金香花苑的居民以宁南拆迁户和部分宁南低收入人群为主：整体消费水平低；距翠岛路程较远；小区生活配套基本成熟，所以该小区居民不是翠岛商铺的目标消费客群。Ø花

2、神美境的居民不是翠岛商铺的主力消费群花神美境的居民以年轻人为主，具备一定的消费能力，是有前往翠岛消费的可能。但随着花神美境小区内部商业的发展、成熟，该小区居民并不是翠岛商铺的主力消费群。Ø翠岛的商业应立足于小区本身的业主翠岛周边并无大型的商业和办公场所，再结合以上两点说明，目前翠岛的商业应该是面向小区、服务小区的。23二、商铺物业形态简介总建面积：3777.84㎡（一楼2467.82㎡、二楼1310.02㎡）楼层：二层一楼A区170㎡，规划经营快餐、药店和洗衣店；B区180㎡，规划经营苏果超市；C区268㎡，规划为银行。另有一700㎡的大型超市（浙商）正在商谈中。（附图）二楼现为

3、雨花城镇的翠岛花城项目部办公所在地，要到2007年底才可对外招商。23三、翠岛社区商业业态归纳1、业主对翠岛社区商业业态的需求我们对翠岛的部分位业主就翠岛生活配套的问题进行了访谈，同时也有10位业主在网上对此问题提出了自己的看法，详情请见下表：从上图可以看出，超市（24%）、洗衣店（13%）、饭店（10%）的业主需求是最大的，菜场、银行、邮局也有一定的需求量，其余业态各有需求。232、新兴社区商业的业态分布社区商业应该以“便民、利民、为民”为出发点，坚持“以人为本、服务社会”的原则。这样社区商业的基本功能应该涵盖以下内容：日常性购物、日常性餐饮、日常性服务、日常性娱乐等，如餐饮、

4、购物、维修、美容美发、图书音像、洗衣、数码彩扩、裁剪、家政服务、再生资源回收等等。如新加坡的社区商业就必备12种业态：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣店、理发店、快餐店、超市、书店、修理中心、公共厕所、社区活动中心等。233、南京楼盘社区商业个案分析【东恒·阳光嘉园】业态面积（㎡）业态面积（㎡）业态面积（㎡）苏果便利250房产经纪88药房66洗衣店66婴幼儿用品66肉食店55饭店55理发55蛋糕店50烟酒店44影碟店33竹炭器具11【万达·江南明珠】业态面积（㎡）业态面积（㎡）业态面积（㎡）苏果便利200饭店80咖啡店50理发40洗衣店40影碟店25婴幼儿用品25————————2

5、34、总结通过以上三点的描述，再加上我们对其它社区商业业态的调研，现对翠岛商业业态归纳如下：超市银行邮局饭店美容美发洗衣店书店菜场诊所影碟店婴幼儿用品房产经纪药房茶社家装烟酒店宠物服务家政服务花店糕饼店移动、联通足疗保健推拿按摩健身中心电器维修办公文具汽车饰品水果超市照相、彩扩卤菜店超市：如超市扩大，可加入净菜、水果、熟食23四、对商业业态的筛选1、开发商的规划要求Ø筛去传统的饭店、菜场开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑，不希望引进噪音较大、油烟污染、影响环境的大型餐饮业态。我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅，既没有较大的油烟，又提供给业主就餐和休闲会客的场所。传统菜场有“脏

6、、乱、差”的缺点，我们建议可采取“农改超”的方式，将净菜、熟食、水果等扩入超市，既弥补了传统菜场的缺点，又满足了业主的生活需求。Ø规避药店、洗衣店、快餐店的引入，导致资源的重复建设翠岛目前已经引入了药店、洗衣店、快餐店，开发商可能处于避免重复招商的考虑，对这三种业态的引入会有所选择。Ø筛去宠物服务由于商铺将引进药店、快餐、超市等对卫生要求比较严格的业态，所以，宠物服务就不太适合在此经营。232、商家意愿Ø加大对房产经纪、家装等商家的招商力度由于翠岛目前入住率不高，且交通状况不佳（玉兰路尚未开通），地处宁南的最南端，区位优势不明显，一些服务于翠岛，兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有

7、所阻力，如房产经纪、家装等。我们建议可组织固定场所，采取分割摊位的方式，集中家装公司在此经营。3、筛选后的业态总结：邮局书店诊所影碟店婴幼儿用品家装茶餐厅家政服务美容美发房产经纪花店糕饼店移动、联通卤菜店健身中心水果超市汽车饰品照相、彩扩办公文具足疗保健推拿按摩超市：如超市扩大，可加入净菜、水果、熟食23邮局与银行同性质的市政配套行业，既能满足翠岛业主的需求，也可着眼于未来的宁南汽配城移动、联通业主需要能够就近给手机提供充值和售后服务的配套书店满足业主的文化需求，可集书报亭、售书