蠡湖新城项目可研报告2

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1、2#C地块可行性研究报告一、项目背景2#C地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。是由昔日地王——占地1650亩的原蠡湖二号地块分割而来，蠡湖二号地块曾经在2005年由澳大利亚默维克·仲圣地产有限公司以32亿的高价拍得，但是之后由于该集团经营不善，资金链濒临断裂，无力兑现开发承诺，故蠡湖2号地块被政府重新收回，考虑到超大面积开发带来的种种弊端，政府将2好地块划分为4块面积较小的地块，2#C地块是其中靠近蠡湖的一块优质用地。本案地块原蠡湖二号地块是无锡自2001年实行土地招标拍卖以来最大最好的地块，未来绝少再有这么大、位置这么

2、好的地块。其地理位置优越，占地面积大，周边各项基础配套设施完善，区域内生态环境优良，具有很高的综合开发潜力。而其1650亩的土地面积和当时（2006年）32.05亿元的受让金额均为无锡史上之最，成为无愧的无锡地王。二、区位分析蠡湖新城板块地块所在的蠡湖新城，位于无锡的西南部，东起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南邻蠡湖，规划面积约6平方公里。蠡湖新城包括建成一个开放中央公园、沿湖旅游服务区、中央步行街、城市生活居住区组成的高品质的湖滨居住社区。ü交通条件：距离市中心6公里，距城市新中心太湖广场5公里，距离成熟生活区河埒口2

3、公里。主干道太湖大道一端接通太湖广场快速通达市中心，一端连接环太湖公路随时悠然出行风景区。ü商业配套：成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园的家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必使社区发展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。4ü景观文化资源、：蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6平方公里的蠡湖新城正在成型。这是一个先建城，后移居的板块。它靠山面湖，是无锡的一块不可多得的风水宝地，接近市区，交通便利

4、，同时又处在景区，人文及自然景观极为丰厚。无锡“城市南移”世纪大规划的逐步推进，作为太湖的一部分，蠡湖地区已成为锡城高尚住宅区最为集中的地区之一，区位价值和潜力不可估量。三、周边市场分析1、区域市场描述ü滨湖区是无锡整体市场的主力供应区域——从CRIC统计的数据来看，09年1-11月区域市场共新增供应109.39万平方米，较08年同期的158.31万方大幅下滑30.09%，但仍居无锡各区的首位，依旧是整体市场的主力供应区域。ü滨湖区荣登区域成交榜首，价格屡创新高——09年1-11月区域市场商品住宅累计成交186.66万方

5、，较去年同期64.37万方大幅上涨189.99%，取代了08年区域状元惠山区，荣登区域成交量榜首。受蠡湖公馆、蠡湖尚都等项目的热销，区域均价在6月突破9000元/平方米大关，在7月创下9871元/平方米的高点，成交均价不断走高。ü整体区域呈现供不应求的态势——09年1-11月，滨湖区商品住宅供应量较去年同期大幅下滑，成交量则出现暴涨，使得09年区域市场商品住宅的供求比较高。09年多个月的供应量均低于成交量。ü梁溪河、太湖新城两板块分庭抗礼——从成交量来看，梁溪河板块以42.72%占据各版块之首，区域内万达广场、瑜憬湾等项

6、目的热销助推成交量高居第一。太湖新城板块依靠超级大盘太湖国际、万科魅力城的拉动下，成交量位居第二。马山板块、蠡湖新城板块以9.6%和5.63位居第三和第四。42、土地情况本案地块绿城地块09年无锡全市的土地供给量达到500万方左右，但与往年相比并不在高位，仅为06年高位时的一半水平。相比较其他区域，由于其周边都是景区，蠡湖板块的土地出让一直较少，但去年的土地市场最引人注目的土地就是原蠡湖2号地块其中一块地被绿城集团以“29亿"元的高价购入，荣登无锡“09年地王”。该地块占地面积达22.26万平米，最终溢价率为83.54%

7、，最高楼板价为6513.43元/平米，整个地块被划分为四个板块,土地用途规划有商办+居住,供地条件为净地。地块名称位置性质规划面积容积率起拍价（万元）成交价成交日期竞得人XDG-2009-41地块太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西商住334亩2.015800029000009/8/7绿城集团ü作为09年无锡最重要的地块，最终由绿城4竞得并成为09年度地王，可以说是名至实归，从目前地块周边整体的定位来看，主要是以中高端的别墅和高层产品为主，作为由高端物业打造专家绿城来开发，对于区域整体房地产市场的品质提升是个极大的利好。

8、该地块规划内涵盖了众多商业设施，对于周边配套将起到一个较大的弥补作用，对于整体蠡湖版块的商业氛围起到促进作用。目前地块为净地，按照绿城以往的开发速度，最晚2011年就会推出市场，按照楼板价来计算，未来该地块的上市价格至少达到13000-14000元。ü本案紧邻绿城地块，又同属原蠡湖2号地块，可以预见的是绿城的开发对于