长沙地铁调研报告

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1、长沙地铁调研报告一、长沙地铁建设的可行性分析地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。是在地面交通工具已经无法满足不断增长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。同时，地铁作为一项先进的科学技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年财政收入较多的特点。国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上可以建设地铁。2008年，长沙市总人口达到659万，其中城镇人口395.15万。全市实现国内生产总值3001亿元，地方财政收入342亿

2、元，其中一般预算收入205.6亿元。长沙建设地铁项目的基本条件已经达到。在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。全国部分城市建设地铁时期的主要数据城区人口（万）GDP（亿元）年财政收入（亿元）广州（1993年）--710--深圳（1999年）190.181436.51184.79南京（2000年）289.591020164.6长沙（2008年）395.153001205.6二、长沙市地铁的规划2009年1月15日，国家发改委正式批准长沙快速轨

3、道交通近期建设规划，要求长沙按照经济、实用、安全的原则，在2008—2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。其中，1号线一期工程：自汽车北站至万家丽路站，线路长22.77公里，建设期2010年-2015年。设站17座，自汽车北站，经由伍家岭、芙蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。与株洲、湘潭城际轨道对接。2号线一期工程：自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。与武

4、广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。三、地铁建设对沿线楼盘的影响3.1地铁的三个效应由于地铁作为交通工具具备大量、高效、准时等特点，地铁的建成将会带来三个较明显的效应：时间换空间效应、交通舒缓效应、人流聚集效应。3.1.1时间换空间效应时间换空间的概念，即许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。具体来说就是：一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但地铁建成后情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市

5、中心步行需要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差较大，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。因此，地铁建成后受益最大的将是距离市中心较远的郊区。在地铁建成后，郊区至市中心的时间缩短。市区的空间优势变弱，而郊区相对健康的环境将使一部分居民选择到郊区居住。因此，位于远郊的地铁站口附近的楼盘升值空间较大。3.1.2交通舒缓效应由于地铁具备强大的客运能力，因此能够较大的缓解地面的交通压力。特别是对于交通相对较拥挤的中心

6、地区及客运终转站。对于因受交通压力影响的楼盘，会有一定的升值空间。3.1.3人流聚集效应地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。在吸纳了较大的目的人流量和休闲人流量下，在配合区域自身的商业状况。很可能形成新的、具有较大影响力的商业中心。该地区的楼盘也能得到较大的升值空间。3.2地铁对沿线楼盘的影响地铁作为城市的重大项目

7、，其便捷的交通能力，能够改变城市的格局。对于“地段”较依赖的房地产项目，受其影响较大。下面针对长沙市地铁2号线的客运路线，对沿线各版块楼盘的影响进行分析：地铁2号线路线：3.2.1麓谷版块河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。而作为河西的核心部分，麓谷版块发展的相对较好。但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。制约其发展的主要两个因素为：商业和交通。由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心。居民一般都前往河东进行购物，再加上居民的工作地点有大部分在河东。所以，交通需求较大。但是目前，河西的交通能力尚不够发达。典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现

8、象。地铁2号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力。在时间换空间效应的影响下，河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。此外，位