俊景花园营销策划方案

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1、俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案俊景花园营销策划方案做最适合市场的产品，走最适合自己的路--从营销策划角度对俊景花园今后发展方向的一些建议第一部分：营销策划的基础——清晰知道我们企业到

2、底需要什么？首先感谢俊景公司各位领导及各投资商的信任，委托本公司对俊景花园今后销售工作进行代理服务。通过我司近一个星期收集的资料情况来看，初步估计俊景花园2005年下半年到2006年初推出的新产品，特别是住宅产品在物业交付使用前全部售磬的压力不大、难度也不大。开发商对我司的希望不只是简单地将产品卖出，将资金收回，而是如何借助我们的专业水平将产品卖得更好、并为企业后期能健康发展提供专业的顾问服务。为此我们首先进行以下问题探讨，目的是要清晰明白企业自身在整个行业环境里的位置、优势与不足，方能制定科学的企业发展的战略定位，做出切实可

3、行的战略部署。问题1、整个大佛山的房地产市场现在处于一种什么样的发展状况？问题2、未来的佛山房地产市场最有发展潜力的版块在那里？狮山未来的房地产市场有什么发展趋势？问题3、、狮山近年的房地产市场核心竞争力是什么？问题4、狮山目前的房地产市场现状及俊景花园在市场中的角色与地位是什么？问题5、俊景花园今后的发展方向该如何定位？问题6、成功的房地产企业大有采用些什么的开发模式？是否有策略保证一家房地产开发企业每开发一个项目旺销一个项目？（题外话）问题7：是否有具体的措施和策略实现产品利润最大化同时实现企业战略目标？（题外话）第二部分

4、：市场分析---分析我们企业到底有什么？是否具备达到目的基础和条件？一、佛山房地产市场分析考虑到住房是一个区域性很强的产品，着重对俊景花园所在区域与整体市场的与关系比较密切的禅城区和南海区两个区进行分析。（一）禅、桂城区：未来一年高端产品竞争激烈，低端产品供不应求。随着佛山房地产业的快速发展，市场的需求量正呈稳步上升趋势。与此同时，市政规划的全面实施，为佛山的房地产业创造了良好的外部环境。根据统计资料显示，2005年第一季度，佛山全市的商品房销售面积达到136.78万㎡，其中人均购买能力为1.6㎡，排在广州、深圳之前，远高于全

5、省0.33㎡。由此表明，佛山居民购房的承托能力比较强，未来市场发展的空间仍然比较大。中心组团地位的确定，客户对在禅城、桂城购买商品房的需求不断增长，由于受2003年大佛山合并后政府计划统一规划中心组团用地，出台“短期内严格控制中心组团土地开发建设”政策，受该政策影响，2004年禅城、桂城、罗村等地只有少数在这政策前报建的项目在建发售，商品房产品供应不足。根据资料显示：一季度禅城区商品住宅的销售面积为23.49万㎡，同比增长22.79%，占全市商品住宅销售量的17.2%，均价为3620元/㎡[含南庄]，同比增长7.55%。在一季

6、度商品房批准预售中，禅城区商品住宅批准预售面积约20万㎡，占首季度整体商品房预售面积的8成。在这种供不应求的情况下产品除了热销，楼价还一直彪升，城南湖景版块从2003年的3500元/㎡往4000--5000元/㎡-6000/㎡涨，桂城的房子也从2003年的3000元/㎡往4000/㎡方向拉升。2004下半年，中心组团规划定案后，很多近两年高价买回的土地陆续开发上市，如：城南版块的天湖郦都、丽日玫瑰的二期、怡翠玫瑰园都是去年推出的地王，稀缺资源的集中地块+高土地成本+品牌公司，开盘初均价在4500元/㎡以上，5000-6000元

7、/㎡是开发商目标回收价，这也将继续拉动禅城区的总体均价。此外，桂城的上海三盛颐景园、怡翠磬园、中海锦苑等大盘货量充足，2005年—2006年唱主角，楼价从4000--5000元/㎡。但从一侧面来看，近期中央政府宏观调控出台一些政策，市民在短期内对很多政策无法理解透切并客观分析，只知道中央要压制房价，购买心理受到一定的影响，很多二次以上置业者均在持币观望，2005年6月整个佛山楼市因此而显得冷清，这对2005年下半年起大量的高档楼盘同时供应市场的佛山楼市销售会造成一定冲击。由于大盘都做大户型的高端产品，自2004年开始，可满足一

8、次置业者居住需要的，总价在20—30万之间的中低端产品供应不足，很多远郊区如张槎、谰石，一些中小项目推出面积在60--100㎡，总价在18—30万之间的中低端产品供应市场，满足居住需要的一次置业者。整个佛山2005年—2006年楼市呈现一个哑铃型的发展趋势。一次置业者通过购买