策划内容和深度要求

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1、-10-附件一：《项目开发思路及物业发展建议》报告服务内容n本阶段解决的主要问题从市场角度明晰项目价值定位及发展策略，并据此提出规划意见。n本阶段研究内容关键词前言：研究背景a)客户战略思考b)项目限制条件第一部分基础资料研究第一篇：当地宏观经济与城市规划研究a)当地总体经济发展状况b)当地产业结构c)当地人口结构及生活水平研究d)当地城市总体规划e)项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会f)本项目在区域规划中的地位第二篇：当地市房地产市场分析a)当地市房地产市场竞争板块对标分析（分析内容:地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、景观、物

2、业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）。b)当地市房地产市场消费群体研究（分析内容:客户群、消费观念、对本项目可接受的价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等）c)当地市房地产市场价值点分析d)当地市房地产市场购买驱动力研判（分析内容:购买欲望、户型、户型功能划分、户形特色、畅销和滞销户形、价格、地段、配套、项目知名度、-10-私家车库需求、地暖认知接受度、建筑材料、低碳环保节能、中水、智能化、太阳能、项目美誉度、建筑立面外观审美、建筑颜色审美、对建筑小高层或高层楼层购买意愿、景观审美、物业管理档次的接受度、本项目认知等）。a)房产开发总量和消费总量分析（

3、集团购买与个体购买的比例，2次或异地置业的比例），第三篇：国家相关政策对本项目近期及远期影响专题研究a)国家相关政策对本项目近期影响研究b)国家相关政策对本项目远期影响研究c)本项目应对策略研究及建议第四篇：项目地块及条件解析a)项目地块解析b)区位及区域概况c)规模、技术指标、地形地貌、对外交通d)地块资源盘点与价值分析e)本项目与城市规划关系f)本项目与竞争板块关系第二部分项目开发战略及定位第一篇：本项目驱动模式a)本项目区域增值的关键驱动因素：（1）与竞争楼盘相比较，本楼盘增值因素是什么，采用该增值因素后，本楼盘的销售价格和进度能增加多少，（2）采用该增值因素后产

4、生的成本是多少注：竞争性楼盘有两种情形，一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位或售价相似的楼盘。b)本项目核心价值点第二篇：项目发展战略-10-a)项目开发策略方案b)本项目总体发展战略c)本项目分期开发策略d)本项目各条产品线发展策略第三篇：项目整体定位a)市场定位b)客户定位c)产品定位（规划布局、建筑色彩风格、产品结构、物业档次及可接受度、生活主张、容积率、密度、绿化率、景观系统布局、主力户型及配比、价格区间）。d)价格定位e)项目增值的关键驱动因素增值的关键驱动因素指：（1）与竞争楼盘相比较，本楼盘增值因素是什么，采用该增值因素后，本楼

5、盘的销售价格和进度能增加多少，（2）采用该增值因素后产生的成本是多少注：竞争性楼盘有两种情形，一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位或售价相似的楼盘。f)分期开发思路，首期开发思路 g)公共建筑风格设计的特别 h)庭院景观设计 （主入口环境概念、绿化及园艺、共享空间、雕塑小品、椅凳造型、宣传专栏、导视系统位置设定、区内道路美学、车辆分流情况说明、主要干道设置、停车场布置），公共空间主题选择 i)现场包装：（围板、楼体招示布、楼层进度牌、导示牌、欢迎标牌、看楼专车、工地指示牌（如配套设施方向说明、景观说明、道路名、停车场指示牌等）j)营销中心包装

6、j)商业会所外立面设计。k)物业管理公司（物业管理内容、物业管理公约）、办公室等建筑外立面设计。 l)投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）。第三部分整体定位下的物业发展建议-10-第一篇：住宅部分物业发展建议a)本项目驱动模式与住宅价值点衔接b)市场类似项目创新点分析c)基于竞争及区域价值的物业发展--总体布局--建筑风格及外立面--园林--硬件及服务配套第二篇：商业产品线物业发展建议a)本项目驱动模式与商业价值点衔接b)不同级次商业产品价值规律c)当地现有可借鉴商业物业的产品价值点扫描d)物业发展建议--总体布局建议（交通组织/街

7、区布局）--建筑设计要点--建筑风格及外立面建议第四部分项目启动策略和销售执行阶段推广策略研究a)启动区位置b)启动区规模c)启动产品组合策略及价值关联分析d)项目营销推广方案（项目形象塑造、媒体组合策略、媒体发布计划等）e)开盘前项目预热策略和开盘机会。附件二销售代理招标评审标准公司综合指标（20分）1、公司实力与信誉（6分）公司专业人员素质（1-2分）代理商的组织架构是否完整、是否有序（1-2分）公司所拥有资源及信誉度（1-2分）总和-10- 2、公司资质年限及职业精神（4分）公司是否规范及从事资历质书及年限（0-1分）负责人及职员在