芜湖大昌商业地产负一层营销策划报告

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1、芜湖大昌商业地产负一层营销策划报告合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。地下商业街开发的现状随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，有很多城市，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。蓝光作为成都

2、商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。厦门2005年开发建设第一条地下商业街长420米，东起华夏大酒店，西到世贸商城，穿过凤屿路、湖滨东路，总宽度为30米。甚至一个湖南宁乡在县城人民路两边开发了“金满地”地下商业街。大连金州开发了地下商业街。尤其是从2008年以来，香港嘉堡集团在南昌投资八一大道地下商业街。地处西部的西宁市，开发了大十字地下商业街东西长约700米，主体地下一层，呈十字形。青岛的地下商业街已经形成了规模。地下商业街

3、的开发，已经成为一种时尚。各个城市的地下商业街，经营状况大不相同，有喜有忧。厦门、成都地下商业街比较红火，北京的地铁配套地下商业设施，生意兴旺。而石家庄市、青岛等地的一些地下商业街，资源限制，经营堪忧。和扶持，使之为这座城市地下空间的发展做出贡献。地下商业街开发的趋势从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势。无论地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势、大体呈现出这样几个方面：一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋

4、势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。中国

5、的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点。概括起来，有以下特点：一是高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿

6、使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。地下空间的商业化利用，正在经历一个空前的转型期。一方面，地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。另一方面，从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。再一方面，开发商

7、都超前把握地下交通发展的机遇，提前占据地铁通道，开发与之配套的地下商业设施。这是一个可喜的转型。尤其需要理性而审慎地进行规划建设，实现科学开发，有效利用，赢得更好的经济效益、社会效益和环境效益。1、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。第三，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者

8、对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物