房产价格大幅度下滑的数据分析

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1、房产价格大幅度下滑的数据分析1、供需视角从经济学角度来看，房价高企的直接原因是供不应求。库存多不多一直以来是业界、学者争论不休的话题。有些学者用城市现有人口数及未来可能进城的数量做预测，得出现有的房子总体处于供不应求的状态。其中，李昕、徐滇庆利用Gompertz模型预测未来我国住宅市场的供求关系，结果显示，在相当长的时间内，我国房地产市场将处于供不应求的态势，推动房价上升的压力长期存在。只有当城镇化比例达到75%以后，商品房建设的速度才会有所减缓。有些学者则从另外的角度证明我国总体上的住房供需状态是供大于给。其中，朱道林、徐思超的研究结果表示，在其研究的91个城市当中，只有19个城

2、市的住宅用地存在供不应求，其余城市均为供大于求。由此得出了高房价并不是供给的不足，高房价应归咎于投资需求旺盛。而根据第五次人口普查数据显示，2000年居住在城镇的人口4.5594亿人，占总人口的36.09%；第六次人口普查数据显示，2010年城镇人口6.6557亿人，占全国总人口的比重49.68%,比2000年提高了13.59个百分点，年均增长1.359%。而住宅施工面积却在以爆炸性函数速度增长，由2000年的约1600亿平方米增长到2010年的约5000亿平方米，年均增长约4.71%。显然，住房的供给相对应该是充足的。由于房地产商品的不可移动性和区位性强的特点，使得房地产的供需只

3、能在中微观层面上去进行分析才有效果。对于大城市来说，城市化的发展意味着常住人口数量的快速增长，这确实对住房供给增加了一定的压力。但是耍注意的是，并不是所有的常住人口都要在城市购房定居，对于大多数的进城农民工甚至是大学毕业生来说，城市只不过是梦想尝试地，很多人并没有真正想留下来，“奋斗几年冋乡养老”的观念已经在返乡潮中有所体现。据中国社会科学院发布的2015年《社会蓝皮书》，四分之三的农民工不想落户城市，70%的受访农民工不愿意放弃家乡土地。同时，过半90后大学生不愿成为“房奴”。另外，随着“以人为本”的新型城镇化实践的推进，越来越多的农民将实现就地城市化。适度城镇化概念的提出、民工

4、潮的消失、国家产业的梯度推移将促使城市间的人口分布趋于合理。所以，从实际需求和有效需求來看，城市的房子供给是足够的，且这种充足在未来一段时间里难以改变。那问题就来了，供给既然相对充足，那为什么价格却高？作者的思考是，一方面是资源分配不均，商品房集中在一部分人的手里，这部分人可能手持3、4套房，而这些房或被用来“收藏”,或被用来投资，资源缺乏流动导致这部分房源未能真正在不同市场微观主体中高效供给和最优配置，造成了二级市场的有效供给不足，影响正常的价格机制的形成。另一方面，房地产企业特别是大企业市于不担心财务运行而存在捂盘等逆向选择行为O这种行为使得一大部分商品住宅没有及时在一级市场上

5、形成有效的供给，造成了稀缺资源的进一步闲置。商品没有放到公开市场上进行交易，容易形成实际上的“有效供给不足”。因而，房屋闲置和房地产开发企业的故意储备是造成已生产产品没有及时转化成市场供应的重要原因。虽然单纯地研究房地产商品的供需有失偏颇的，但是通过关注政策是如何影响供需、如何作用到价格机制来考察政策的效果是有意义且有必耍的。事实上，近十年来的国家宏观调控政策国家在增加供给和抑制需求方面也下了很大的决心。保障性住房建设、增加土地供给等措施有效增加了供给，限购限贷相对抑制了需求。然而，中央政府出台的政策实际上并没有很好解决市场信息不对称，防范开发商和投资投机者的逆向选择和道德风险行为

6、。不动产登记如同“养老制并轨”，虽然已经提出了6年多，但迟迟没有真止得以落实，这为普通消费者所诟病。直至2014年12月22日，国务院才出台了《不动产登记暂行条例》，具体的实施细则等还没形成，其间可能还面临诸多的利益博弈，政策的推进遥遥无期。信息联网丁作虽然在《不动产登记暂行条例》上有所体现，却如何解决操作层面上的问题还没有相关规定，地方政府什么时候完成信息联网没有明确时间表，空喊口号多于强力落实。而但，联网的不动产信息不向社会公开,民众没法了解市场信息。这容易导致信息的真实性、时效性缺乏民众监督。2、商品视角经济学家把商品分为吉芬商品、劣等商品、炫耀性商品和必需品、奢侈品等。对于

7、正常商品来说，价格升高，需求会和应减少。然而，吉芬商品和炫耀性商品的特征是随着价格的升高，需求反而会越来越多。但是吉芬商品一般是对于生存线下的人來说的，如土豆。而炫耀性商品一般针对高收入阶层来说。对于正常商品来说，所得增加，消费会增加。但因为必需品的需求无弹性，消费的增加要低于所得的增加。而奢侈品则是另外一种情况，消费的增加耍高于所得的增加。首先，由于不动产具有位置的固定性和不可移动性，使得不动产的交易受到了空间层面的限制，无法形成一个统一大市场。科技进步和交通改善也