招商培训-商业业态-商业项目业态组合规划设计

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1、商业业态组合规划业种品牌组合是商业运作屮极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。反Z,如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。一、业种选择业种选择要按照市场需求的原则來进行，而不是越人越好，品牌越响越好。要根据项目H身的定位、市场需求等來确定。不同的商业项H有不同业种选择方法，在此以SHOPPINGMALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的

2、说明。SHOPPINGMAI丄业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。该结构宽度极宽，由多家不同定位的人型白货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商站，詁种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，站种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题人卖场互相补助，展现多样。必要条件一：两个以上主力店规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商

3、场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL必须要把主力丿占的招商建设作为重点来抓。规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。必要条件二：品种功能一站到位SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。为了和家庭式消费这-主导方向保持一•致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次

4、，不同档次的顾客的需耍；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。惟有这样才能覆盖到尽可能人的商圈范用，以满足一个SM的最低客流最要求，也才能具备足够的竞争力与其他成熟的物业形态抗争。必要条件三：高度专业化、差界化1、高度特色专业化SHOPPTNGMALL的高度特色专业化，主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的冃标顾客需要的商品全部引入。但不符合白己定位的目标顾客需要的商品则一律不引入。忌贪人求全，忌急功近利

5、，更忌为了达到一定的招租率而不加选择。2、错位经营差异化SHOPPINGMALL的差界化是指，由于同一种商站往往会在不同业态不同行业的商家中出现，故不同商家通过差界化的定位取向、文化氛围，特色化的际列方式、商品组合、购物坏境、装潢艺术、道具灯光、促销手段、特色服务、商品包装等方面的错位來吸引不同层次不同类型的冃标顾客。从而10乃至50多万平方米人的摩尔内几百上千家店铺白动白觉地实现了错位经营的竞争。摩尔的规模往往相当于一条英至几条传统的商业街，集中汇集着大大小小各种功能的店铺，但是由于统一管理在

6、玩物丧志止实施的难处，使得商业街的错位经营问题难以解决。还是现代SHOPPINGMALL相比于商业街的一大优势。另一方面，全业态全行业经营使摩尔内不但商品品种比商业街更多更全，使顾客购买自己想要的商品比在商业街上更容易找到。二、业种组合1、业种规划组合原则原则一：业种的区域需求最确定原则需求决定供应，这是市场经济的商业规则。商场的业种规划，要结合区域需求量与供应量，來确定业种需求弹性，预测设置此类业种所带来的经营效益。原则二：业种种类设置原则商场业种种类的冇效选定，能满足消费需求。在冇效需求分析

7、情况下，业种原设置要以“全”为上。以满足消费者的“多位一体”原则作为出发点，包括购物、娱乐、饮食等于一体。原则三：业种有机组合原则业种在确立Z后，不是简单地放在一起，而要结合业种属性、消费者购物习性等，进行冇效组合。在业种组合时应注意，不同属性业种Z间的搭配，避免出现相互排斥。如食品与纱物Z间不适宜相邻组合摆放。原则四：引导循环消费原则商场如何利用消费者在逛商场的时间，引导消费者进行消费，是商场经营的必须考虑因素。而利用业种的空间引导，是主要武器之一。2、业种组合比例商场业种纽合的冃标有三个：一

8、个是给顾客生活带來便利；一个是能满足顾客生活必需；再冇就是让顾客买起来方便和愉悦。一个商场要实现：丰富有弹性“的商家组合配置，有三个重要因索：其一：就是要将多行业的商家按照理想配置做分类，讣目标顾客觉得在这个商场能买到想要的东西，且享受便利;其二将已经分类的商品充分地备齐品冃，有针对性地确定砂同类別商家数虽:的广度和深度，以做一H和尚撞一天钟比顾客能充分挑选所需要的商品;其三：将已经分类的商品中比较有关联性（附属性）的安排在一起，让顾客买起来方便和愉快；以上是落实“丰富有弹性的组合“的三大重点。