大鸿城彩生活技术标

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1、第一章小区管理整体设想与分析1.1项目整体分析1.1.1楼盘名称：大鸿城壹号A地块。项目坐落在新密市栖霞街南侧，项目由河南省昊东置业有限公司开发建设；小区总占地面积22649.5平方米，小区总建筑面积：74281.83平方米，容积率：2.68，建筑密度：23%，绿化率：46%。建筑比例为：住宅面积：57464.11平方米，商业建筑面积：3160.42平方米，地下建筑面积13441.73平方米，公建配套面积215.57平方米。地面车库（位）54个，地下车库（位）448个。1.1.2外部环境分析:大鸿城

2、壹号A地块由河南省昊东置业有限公司倾心缔造，地处新密市核心区域，配套资源齐全，名校学府云集，人文气息浓厚，是新密市最繁华的地方、高端人群聚居地，是城市中唯一上风、上水、上人居之地。1.1.3内部环境分析：大鸿城壹号A地块是一个原汁原味大气异域风情为理念的低密度住宅小区。小区景观从里到外，从高到低，从花草到乔木，五重景观体系，即将营造为新密最纯粹的异域风情社区。项目作为新密市住宅板块的重点项目，将打造成为新密市乃至新密市的优质住宅项目。1.1.4业主构成分析通过与开发商规划设计理念的沟通、小区周边市场

3、的调研、对项目现场勘查及功能定位分析，我们对项目的业主构成进行了初步分析：业主类型主要有企事业单位中的白领阶层、投资者、境外人士（含港台人士）及中小企业业主等其他有较高收入的群体，他们有些是第一次置业，有些是第二次、第三次置业的改善型客户群体，也有些是投资群体，他们有着不同的特征和生活的需求。1.1.4.1企事业单位的白领：特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品味和情调；需求：典雅的居住环境，品味高雅的生活情趣；白领阶层是社会的精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇尚艺术生

4、活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。大鸿城壹号A地块悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。白领阶层是该项目主要的客户群之一。1.1.4.2投资者:特征:以营利为目的，物业易主频繁；需求：房地产的增值空间，物业服务良好品牌效应；近几年新密市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。大鸿城壹号A地块项目地理位置优越，周边逐步形成良好的配套环境，地段升值空间大。投资者也是大鸿城壹号A地块潜在的顾客群。投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等

5、待时机转手盈利。那物业服务企业该为他提供什么服务呢?投资者的盈利取决于房地产的增值，而保证房地产的增值，其中一个因素就是物业服务的品牌效应，我们通过提升物业服务的价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。1.1.4.3境外人士（含港台人士）：特征：外企、港台企业的中高层，高度崇尚中原文化。需求：希望有高的物业管理服务水平，追求便捷、便利的生活节奏。随着城市建设的发展，在新密投资工作的境外人士越来越多，他们迫切需要一个同国外接轨的居住环境。大鸿城壹号A地块社区周边将呈现的完美的配套、优质的服务、宜人的环

6、境，正是他们的最佳选择。1.1.4.4中小企业主等有较高收入的群体：特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流；需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会;新密的民营、私营、个体经济一直发展的非常好，造就了一批中小企业主等较高收入的群体。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。大鸿城壹号A地块项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们置业的冲动。过去的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来烫平痕

7、迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往的理想之居吗？大鸿城壹号A地块性质为中高档住宅小区，物业本身的居住人员教育文化层次、经济实力等都是较高的，他们对生活高质量有渴望和追求，对物业管理的需求档次高，同时对生活服务需求具有多样化和个性化的特点。所以对固定人群的服务不仅要讲究人性化服务，更需要在服务上不断创新。1.1.5大鸿城壹号A地块开启了新密城市精致生活新篇章和安静奢华，享受浪漫人生的发现之旅。另外，本小区也将成为宁静、健康、时尚的现代化宜居社区。这里的业主，追求生活质量，对服务的需求在深度和广度上

8、比其他一般住宅小区要求高，对家政服务等有一定需求。“好马配好鞍”。如果说大鸿城壹号A地块原本的硬件设施是一匹好马的话，那么她所需要的软件服务就是一个好鞍。这里的业主/开发商所选聘的物业服务企业必须是优秀，所提供的物业服务必须是高品质的，这样才能与大鸿城壹号A地块相匹配。1.1.6项目管理的重点与难点分析1.1.6.1结合以上项目概况与特点分析，我们认为本项目管理的重点和难点是如何以合理的支出发挥出最大的经济效益、社会效益，维护好小区内公共设施设备、房屋主体外观形象、做