建筑市场、招标投标与合同管理

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1、第六章建筑市场、招标投标与合同管理6.1建筑市场与建筑企业的经营方式6.2建筑企业的招标投标与投标报价策略6.3建筑企业的合同管理与索赔建筑企业经营管理6.1建筑市场与建筑企业的经营方式6.1.1建筑市场的概念及特征6.1.2建筑企业经营方式的发展6.1.3建筑企业经营方式的分类6.1.1建筑市场的概念及特征一、建筑市场１、概念：狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易

2、场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。2、建筑市场主体：发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。承包方：建筑业企业、设计单位等中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：行业协会：如监理协会、造价师协会等，在政府和企业间发挥桥梁纽带作用，协助进行行业管理公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师事务所等3、建筑

3、市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。咨询机构：工程咨询公司、造价师事务所等鉴证机构：质量监督、检测机构等保险、金融服务机构二、建筑市场的特点(1)没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。(2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。(4)建筑市场具有显著的区域性特点。(5)建筑市场中的竞争较为激烈。(6)建筑市场中的风险较大。6.1.2建筑企业经营方式的发展１、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式

4、，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式）２、建筑承发包方式演进世界范围内工程承发包方式的发展，大致经历了〝合—分—合〞的过程，可以粗略地分为五个发展阶段：第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造；第二阶段（14～15世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作；第三阶段（15～17世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工；上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一

5、种落后的生产方式。第四阶段（17～18世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；第五阶段（19～20世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包—分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，

6、竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设——经营——移交）等多种形式。经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合”，到后来社会分工、专业化生产引起的〝分〞，进而又上升到高一级的〝合〞———即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。分类方式分类按承发包中相互结合的关系分类独家承包总包－分包联合经营按业务承包范围分类施工承包经营方式设计－施工承包经营方式规划－设计－施工联合经营方式按合同取费方式分类总价承包单价承包成本加酬金承包6.1.3建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类如表6-1

7、所示。表6-1建筑企业经营方式的分类承包企业不论采取哪种经营方式，都要通过招投标方式来获得工程承揽任务，以实现企业的经营目标。6.2建筑企业的招标投标与投标报价策略6.2.1招标投标的概念与招标方式6.2.2工程项目施工招投标程序6.2.3工程投标报价的策略与技巧6.2.1招标投标的概念与招标方式1．招标投标的概念工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格

8、和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。2．招标方式招标方式概念优点缺点公开招标又称无限竞争性投标，是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标，它是一种无限制的竞争方式。招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，有助