土地估价报告(市场法和假设开发法)

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1、word格式整理版土地估价报告项目名称：XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估受托估价单位：四川久信地产评估有限公司估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日学习参考word格式整理版土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托人：XXX公司住所：XXX法定代表人：XXX经营范围：房地产开发；室内外

2、装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。三、估价目的委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。四、估价基准日二○○八年三月二十四日五、估价日期此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束六、地价定义至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设置抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定

3、土地权利状况。估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅)用地设定土地用途。估价对象为出让用地，出让终止日期为2052年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、

4、通路），宗地内“场地平整”。考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。学习参考word格式整理版在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑物使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率2.0；建筑密度<35%。根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。因此，本次估价对象的价格定义为：

5、估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。七、估价结果估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期

6、43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：评估土地面积：2,514.60平方米大写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米评估单价：2,895.00元/平方米大写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米评估总价：727.98万元大写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整币种：人民币八、本项目土地估价师签名姓　名　　　资格证书号　　　签章杨惠琼2002510142卓军2002510177九、土地估价机构四川久信地产评估有限公司土地估价机构负责人：杨惠琼四川久信地产评估有限公司二○○八年三月二十九日学习参考word格式整

7、理版土地估价结果一览表估价机构：四川久信地产评估有限公司估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号估价基准日：2008年3月24日土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：出让综合(商业、住宅)用地、无他项权利限制、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。2、基础设施条件：估价基准日时，估价对象达到设定的开发程度。宗地红外线基础设施条件为：供电状况：通周围道路状况：通通讯条件：通供水状况：通排水状况：通供热状况：无通气状况：通

8、3、规划限制条件：综合(商业、住宅)用地，建筑密度<35%，容积率为2.0。4、其他限定条件：按本估价报告限定的条件使用。二、其他需要说明的事项：1、本评估报告仅为委托方抵押贷款提供价值参考，若用于其他目的时本报告结果无效。2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖等原因所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。3、改变估价目的、估价基准日、土地使用权性质、土地用途、土地使用年期、土地开发程度以及国家政策调整、宏观