某住宅项目可行性研甘良福

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1、某住宅项目可行性研究报告之财务分析成员：周开林李小刚甘良福第二组：甘良福18号房地产081班2010.1.1313目录1.总论……………………………………………32.投资估算………………………………………43.财务分析………………………………………74.不确定性分析…………………………………105.附表……………………………………………14131.总论1.1：项目概况：该项目占地面积60600平方米，总建筑面积109000平方米，其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90727平方米，商铺4360平方米，容积率1.8，绿化率35%，建筑面

2、积25%.1.2：概况性基础数据：土地出让金为18180万元，建安工程费用为8369.6万元，前期工程费用为353.536元，基础设施建设费251.088万元，公共设施配套费134万元，开发间接费用722.9584万元，其他费用包括共档案保金费、报建手续费等41.848万元，不可预见费561.060608万元，管理费818.64672万元，销售费用993.7475万元，财务费用509.9841万元。1.3：资金筹措：有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性银行贷款8000万元，第一年贷款5000万

3、元，第二年即2007年贷款3000万元，不足的部分由预售房款解决。还款方式为：第一年、第二年支付利息，本金从第三年（2008年）开始还，分两年等额还本。1.3：评价指标：NPVNAVPCAC动态投机回收期内部收益率132.投资估算2.1：土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元∕亩，出让总金额18180万元，土地出让金分两次支付，06年先付70%，即12726万，剩余的土地出让金在07年付清，即5454万元。2.2：建安工程费用单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元∕平方米907206350.4高层住宅1200元∕平方米139201670.

4、82商业800元∕平方米4360348.82.3:前期工程费单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%125.5442可行性研究费建安工程费*5‰41.8483水文地质勘探费建安工程费*5‰41.8484通水，通电，通路费建安工程费*1％83.6965场地平整费10元∕平方米60.6合计353.5362.4：基础设施建设费单位:万元13序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费用*3%251.0882供水工程3供气工程4通路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污、环卫工程9合计2.5：公共设施配套费公共配套设施在2008年开始建设，2009年完成

5、。每年投入50%。公共配套设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计134132.6：开发间接费用开发间接费用估算表单价：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公共设施费建安工程费*5%418.482建筑工程质量监督监督费建安工程费*4%33.47843供水管网补偿费住宅商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费住宅商业住宅：4KVA/户，480元/KAV商业：8KAV/百㎡，480元/KAV住宅：181商业：16合计72

6、2.95842.7：其他费用：包括共档案保证金、保健手续费等。按建安工程费的5‰计，即41.848万元，在项目开工前支付。2.8：不可预见费:按项目1～7项和的2%估算2.9：管理费用：按项目1～5项和的3%估算2.10：销售费用：按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%。132.11：财务费用：按贷款利率为5.58%估算2.12：资金筹措有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性银行贷款8000万元，第一年贷款5000万元，第二年即20

7、07年贷款3000万元，不足的部分由预售房款解决。还款方式见下表：单位：万元年份2006200720082009还本0040004000利息292.5468468234总金额292.5468446842343.财务分析（一）：财务盈利能力分析1、项目投资现金流量见附表6项目投资现金流量表，根据该表计算以下财务评价指标项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税前）=19%项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税后）=6%项目投资财务净现值（所都得税前）（i=5.58%）=445913项目投资财务净现值（所都得税后）（i=5.58%）=223项目投资回