南京市市区基准地价更新报告

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1、南京市市区基准地价更新技术报告南京市国土资源局南京市国土资源局江宁分局南京市国土资源局浦口分局南京市国土资源局六合分局江苏金宁达不动产评估咨询有限公司二○○八年八月113目录第一章绪论1第二章基准地价更新的目的、任务和依据6第一节基准地价更新的目的与意义6第二节基准地价更新的主要内容与任务7第三节基准地价更新的主要依据9第三章基准地价更新技术路线12第一节基准地价更新总体技术思路12第二节地价信息系统建立的技术路线14第三节地价区段划分的技术路线16第四节地价动态监测体系更新的技术路线19第五节地价区段基准地价测算与确定的技术

2、路线20第六节土地级别划分的技术路线21第七节级别基准地价测算的技术路线22第八节宗地地价修正体系建立的技术路线23第四章地价信息系统的建立24第一节系统目标24第二节总体设计25第三节功能设计29第五章地价基础数据库构建与专题底图的编制39第一节建立地价基础数据库的主要图件资料39113第二节地价数据库建立与集成40第三节专题底图的编制44第六章资料调查与整理51第一节资料调查原则、要求51第二节资料调查内容与途径53第三节资料整理、归档59第七章地价内涵与土地估价参数的确定61第一节地价内涵的设定61第二节还原利率的测算与

3、确定62第三节房屋重置价的确定88第四节容积率修正系数的测算与确定90第五节土地开发费用的确定96第六节期日修正系数的测算与确定98第七节地价楼层分配率的测算与确定105第八节商业路线价修正体系的测算与确定108第九节土地使用年期修正系数的确定112第十节其他估价参数的确定113第八章样点地价测算与分析处理114第一节样点资料整理及其数据库的建立114第二节样点地价测算119第三节地价样点数理统计与检验121第四节样点地价修正与样点地价图编制124113第五节地价等值线图编制与分析应用125第九章地价区段的划分与确定139第一

4、节地价区段划分的原则、要求与技术方法139第二节商业用地地价区段的初步划分141第三节住宅用地地价区段的初步划分144第四节工业用地地价区段的初步划分176第五节地价区段的实地勘查与调整179第六节地价区段的确定180第七节地价区段划分成果整理205第八节地价区段空间分布分析212第十章地价动态监测体系更新218第一节地价动态监测体系现有成果218第二节地价动态监测点复核与补设220第三节地价动态监测点地价评估231第四节地价动态监测点更新成果整理236第十一章地价区段基准地价测算与确定238第一节地价区段平均地价测算238第

5、二节地价区段基准地价的验证与确定265第十二章土地级别划分与确定305第一节土地级别划分的原则与技术方法305第二节土地级别的划分与确定306第三节土地级别更新成果整理326113第四节土地级别空间分布分析341第十三章级别基准地价测算与确定348第一节级别基准地价测算348第二节级别基准地价的验证与确定355第十四章地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立362第一节影响宗地地价因素的选择及权重的确定362第二节地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制364第三节地价区段基准地价修正体系的建立365第十五章新旧基准地价成果

6、对比分析368第一节土地级别成果对比分析368第二节基准地价成果对比分析375第十六章专题研究――办公用地基准地价评估388第一节办公用地地价区段的划分388第二节办公用地地价监测点的设立393第三节办公用地地价区段基准地价评估394第四节办公用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系建立400第十七章结语403113第一章绪论南京市较早开展了城市基准地价评估工作，其工作进程反映了我省乃至全国基准地价评估的历史。在此之前，南京市的基准地价评估主要经历了两大发展阶段。第一阶段：1990年～1999年。1990年南京市作为原国家土地

7、管理局全国城市土地定级估价试点城市之一，首次进行了主城区土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了南京市主城区土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价的主要目的是验证土地级别。1993年原国家土地管理局颁布了《城镇土地估价规程》（试行），在此基础上原南京市土地管理局先后于1994年、1996年、1997年三次对主城区的土地级别和基准地价进行调整和评定，基准地价评估得到了重视和加强，建立了级别基准地价体系。原江宁县、原浦口县和原六合县也分别于

8、1995年、1997年首次进行了土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了县城土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了县城基准地价。1999年，原江宁县根据经济和建设的发展，县城进行了土地级别调整和基准地价更新工作