浅议房地产开发企业销售收入的确认时限

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1、浅议房地产开发企业销售收入的确认时限管F重~革唰阳酬阶柑~例S啊?且中…一…血4>>.>.，翩翩~，>.,>.>.>.'叫，=~法议房地严肯放企业销售收入的确认时限郭瑞肪，占干品房销售包括商品房附和商品房预售，销售合同仍只具有预售性质，如间…般工业产品销售合间，r~1由于预售阶段仍存在不确定性，这个阶段从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变茧，房庭,、，开发企业收取的购房款还存在一定风防和未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转不确定性，在房庭竣I验收厉，办理房产权证也

2、有…定的时移给买方，不符合《企业会计准则一…收入》的有关规定，攸间间隔，按照《企业会计制度》的收入确认口径，企业已将商也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没街保销的建适合网的情况下，方可按照建造合同收入确认的原留通常与所有权相联系的继续管现权，也没有对日售H1的商则，按照究工百分比法确认房地产开发业务的收入。品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的第二，以房款巳收施、产权过户确认收入，会出现收入滞收入和成本能够计撞。这样房地

3、产开发企业通常认为符合同后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户经过十几年的发展，有关的管现制度日较健全，在房原开发办理房产证时，即在产权变更时确认收入。销售收入的确认前根据规定要缴清土地出让念，取得土地使用证，并办2要领比较复杂，在实务中各房地产开发企业对收入实现主要有以取预售许PJ证、在工程获得有关部门峻工验收及房管部门对下几种确认方法:一是以缓订预售合同并收取预收房款作为建筑实测厨方可领取销售许可证、接订正式房厘销售合同。收入确

4、认的依据;二是以签订正式房原销售合同作为收入实因此在t穆巴竣工并经有关部门验收合格，房犀已经买主验现;主是以开发的房地产业经竣工验收，开出;入住通知书;收、面积和房原价款等无异议，并交付买主办理人性手续的并开具销铸发票作为销售实现·四是以收吃房款并办妥产权情况下，根据收入准则一一商品所有权七的虫要风险和报酬过户手续作为收入的确认。收入确认的标准国不同的职业判已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因断导致不同的结果。例如在上市公词年报中，有几家从事房为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产

5、管理、土地管理地产开发业务的上市公司年报国当年房地产销售收入确认及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释侬说明。而公>.:t所能控制。词与注册会计师的分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重综上所述，笔者认为，房地产收入的确认应同时具备以要风险和报酬是否已经转移。为此笔者拟将上述确认收入的下条件:一是开发产品日竣工并经有关部门验收合格，房屋确认时限做逐一剖析。顶积业经有关部门测定;二是日与客户接订了正式房原销售首先，签订琐售合间收取预收货款其性质是预

6、收货款，合同;三是标的物一】叫房展已经客户验收，对房展的结构、销因为房地产预售合同是在房原尚禾建成竣工前预先销售行售商积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付人住为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工手续，双方均已履行了合同规定的义务。因为房屋移交予续程的进展情况及买主的最后意愿决定;且预售合同不同于建办!??:后，就可持相关单liE到有关部门办理房地产有关权证，造合间，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房间一般商品一样，房屋巳经买主验收并办妥移交手续就可收地产预售合同是

7、商品购销双方的意思。因此根据《企业会计取房款并取得法律保障，因此与房屋所有权相关的主要风险准则一一收入》规定商品所布权上的主要风险和报酬是否和报酬已转移给买主。根据房地产管理有关规定房地产开发巳转移给买方判定，签订预售合间并收取预收贷款，由于该企业出售房屋办妥移交手续后应移交该开发项目区域内的开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销物业管理公词管理，房地产开发企业不再拥有管理权利控制售实现依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续权;至于与收入相关的成本因房原已经建成，与之相关的成后

8、，方可确认房地产销售收入实现，将;预收账款;转为;经营本均能够可靠计量。因此，房地产收入的确认只有同时具备收入;。上述条件，才符合《企业会计准则一收入》的有关原则。其次，签订正式销售合同作为销售实现，第订正式房展(作者单位:河北线工集团有限责任公司)却缸'厅靡ir)2010年第10期????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????