房地产项目全程营销策划流程

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1、房地产项目全程营销策划流程在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。一、             市场调研1、     本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；2、     市场分析（1）当前区域市场

2、数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）3、     近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、     竞争个案项目调查与分析5、     消费者分析：（1）购买者地域分布（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度6、     结论 二、             项目环境调研1、     地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质2、     地块本身的优劣势3、     地块周围景观（前后左右，

3、远近景观，人文景观，综述）4、     环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、     地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）6、     公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）7、     地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、             项目投资分析1、     投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断

4、（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、     土地建筑功能选择3、     现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、     土地延展价值分析判断（十种因素）5、     成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润6、     投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算7、     同类项目成败的市场因素分析 四、             营销策划（一）          市场调查1、     项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2、     建筑规模与风格3、     建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配

5、套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、     装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）5、     功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、     物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、     发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）8、     结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）目标客户分析1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2

6、、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式（三）价格定位1、理论价格（达到销售目标）2、成交价格3、租金价格4、价格策略（四）入市时机、销售周期1、预售推广、排号登记2、开盘设计3、销售周期4、销售比例（五）广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控（六）媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算（七）推广费用1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）3、媒介投放4、其他费用等 五、             概念设计1、     小区的规

7、划布局和空间组织2、     小区容积率的敏感性分析3、     小区道路系统布局（人流、车流）4、     小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5、     小区建筑风格的形式及运用示意6、     小区建筑外立面色彩的确定及示意7、     小区户型比例的搭配关系8、     小区经典户型的功能判断及面积划分9、     小区环境绿化概念原则10、 小区环艺小品主题风格确定及示意11、 小区文化提炼 六、             识别系统（一）          核心部分名称、标志、标准色、标准字体（二）          运用部分1、     现

8、场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌2、     营销中