有拍托无便宜货

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1、2007年上半年广州不动产拍卖市场分析撰写：周峰有“拍托”无便宜货——2007年上半年广州不动产拍卖市场分析2007年上半年，广州市不动产拍卖会举办场次继续呈上升趋势，在广州市属10区内举办的拍卖会共有356场次（不在广州市内举办的拍卖会或动产类拍卖会除外），比2006年同期增加35场，举办拍卖会的拍卖行比去年同期增加1家，有78家（见下表）。今年第二季度不动产拍卖市场的供应量有所增加，从而弥补了第一季度供应缩减的“空缺”，上半年总供应套数同比增加6.4%。正因如此，市场交投的密集时段集中在第二季度，捆绑、批量的热点更是在第二季度才体现出来。2007年上半年广州不动产拍卖市场数据统

2、计表（仅限在广州市属10区内）细项分类数据备注上半年举办拍卖会场次356场同比增加35场上半年举办过拍卖会的拍卖行数量78家同比增加1家上半年举办拍卖会场数最多的拍卖行易世代拍卖行上半年共举办20场单日举办拍卖会最多的日期2007年1月30日全天共计10场单月举办拍卖会最多的月份2007年6月整月共计78场上半年不动产标的物数量4842套或宗同比增加6.4%其中零散标的物数量866套或宗同比增加10.7%捆绑标的物数量（多套物业捆绑）3797套或宗同比增加6.7%大宗标的物数量（单宗整幢楼宇或土地）179套或宗同比减少14.4%来源：满堂红研究部中等面积物业交投特别“显眼”满堂红研

3、究部在2006、2007年上半年拍卖成交记录中各随机抽取相同宗数的住宅个案，按其成交面积划分不同的区间作对比。可以看出，2006年上半年成交比重前两位的区间是70～90平方米和90～110平方米，分别为28.3%和26.8%；而今年上半年主力面积区间高度集中在70～90平方米之间，份额达到60%，其它面积区间份额无一能达到或超过16%。来源：满堂红研究部42007年上半年广州不动产拍卖市场分析撰写：周峰今年第一季度，广州市拍卖住宅的成交主力面积区间是30～50平方米，比重约为29.3%。第二季度由于供应标的物的面积构成比重发生转换，整个上半年的格局与去年同期完全不同。据不完全统计，

4、面积在70～90平方米的标的物供应量占第二季度供应总量的7成左右，且多数是成熟小区的物业，譬如南国奥林匹克花园、广州奥林匹克花园、祈福新村、光大花园、跑马地花园、华侨乐园、白云明珠花园、贝丽花园等，居住环境良好，起拍价相对二手行情来说有一定优势，故能吸引到足够数量的自用和投资客购置。中等价格物业尚有提价空间满堂红研究部在2006、2007年上半年拍卖成交记录中各随机抽取相同宗数的住宅个案，按其成交总价划分不同的区间作对比。可以看出，2006年同期的主力总价区间20～30万元/套（份额为23.9%）在今年上半年继续扮演“一哥”角色，份额达到57.2%，排第二位的30～40万元/套的份

5、额也有23.3%，这两个区间的份额之和达到80.5%，其中批量和捆绑住宅物业起了主导作用。来源：满堂红研究部今年第一季度批量拍卖房产成交极少，导致成交总量严重萎缩；第二季度批量、捆绑房产交投情况良好，直接带动成交总量的放大，并影响成交总价区间的比重。捆绑成交较大的标的物包括百事佳花园（44套）、芳村大道南广和苑（11套）、沙太北路金湖雅苑（16套）、肇庆陶丽新苑（37套）、广地花园（55套）、绿荫路（9套）、龙津东路五桂南（10套）、岗贝路贝丽花园（324套）等。它们当中绝大部分成交总价在20～40万元之间，其中百事佳花园和贝丽花园的房产属在建未完工项目（未通水电和电梯、未验收），

6、投资方肯定继续注入资金完成后续工程，预期达至交楼状态时的转售价能提高一个档次。又如金湖雅苑16套房产的套均拍卖价为34.4万元，买家后来交给中介行以每套42.1万元的价格转售，帐面毛利约22%（未扣减佣金和税费）。“拍托”横行，成交价难“笋”各行各业皆有“托”，譬如“医托”、“书托”、“楼托”等，拍卖市场也有“拍托”。其他的“托”主要是要营造一种场面，让不知情者受氛围感染而自愿掏腰包；而“拍托”的作用更上一个“台阶”，主要是让不知情的买家（特别是志在必得者）多掏钱，从而令拍卖行获取的佣金收益有所增加。虽说现在拍卖的笋货越来越少，但“有心人”42007年上半年广州不动产拍卖市场分析撰

7、写：周峰还是能发掘到一些暂时受认知度较低但潜力较大的物业，在起拍价处竞得该物业也不是没有可能的事。但站在委托方和拍卖行的角度，肯定不愿意看到客户在底价处轻而易举地竞得标的物，“拍托”就是这样产生的，“拍托”一般是在某标的物只有一位准买家举牌的情况下行动，目的就是把拍卖价往上“托”。而拍卖行事前也会做好“准备工作”，譬如为标的物设置了“保留价”，一旦“拍托”的应价是最后的报价，拍卖师会表示该报价未达到“保留价”，不能成交，由拍卖行收回；若最后的应价是准买家的报价，拍卖师