响锣湾项目财务测算

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1、产品组合方案1：稳健型开发方案产品组合和规模：方案策略：选择公寓作为主打产品，办公物业作为战略性产品开发，配以小型商业和地下商业商业：包括小型商业和地下商业,小型商业4万平米,地下商业2万平米公寓：面积13万㎡，包括销售型公寓（取政策上限值9万㎡）和服务型公寓（面积4万㎡）办公：风险和收益水平较平均的办公物业消化除了公寓和商业外的面积7万㎡产品组合方案2：激进型开发方案产品组合和规模：方案策略：选择风险较大、收益高的的大型商业为主打产品，配以公寓以及办公商业：包括大型商业和小型商业，大型商业面积取经验值

2、底线5万㎡(包括地下部分)，小型商业取4万㎡（其中包括公寓的配套服务部分，从而增加公寓的指标）公寓：面积12万㎡，包括销售型公寓（取政策上限值9万㎡）和服务型公寓（面积取经验均值3万㎡）酒店或写字楼：剩余的面积5万㎡，可以选择开发酒店或者写字楼，两者对建筑形态和内部大的结构要求差异不大，其中酒店的风险和收益水平都相对较高开发时序研究考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发时序整体策略为在政策允许的条件下尽量推迟受市场环境影响较大的物业的开发分期方案:一期:产品选择条件:受市场成熟度影响不大能够快速回

3、收投资能够树立产品品质和形象二期:产品选择条件:受市场成熟度影响较大长期经营性产品销售型公寓注：交错式建设可以使项目尽快完善项目整体形象，并满足于政府的开发协议。避免因延迟开发影响地价返还.注：考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发分为两个阶段，其中2010年后进行延迟性建设。持有型商业服务型公寓商业写字楼延迟性建设方案：交错式建设方案：开发方案小结方案一：方案二：方案三：方案评价方法战略需求和偏好财务假设基本假设分产品假设投资假设经营假设收益假设财务模型方案一方案二方案三悲观乐观最可能悲观乐观最

4、可能悲观乐观最可能指标一。。。指标N方案时序乐观最可能悲观。。。乐观最可能悲观方案一AB方案二AB方案三AB方案选择方法最小投资法冒险法保守法折衷法后悔值法最高收益率最优方案选择开发方案评价财务评价基本假设财务评价基本数据根据天津市场现状、发展趋势以及物业特点而定，参考浦东新区以及天津开发区发展历程，并做一定的假设基础数据存在一定的偏差，结论数据与现实可能有一定的差别，但可以用于三个方案的比较基本税费率等根据天津市法律法规，不考虑个别情况和优惠条件由于经营变化较大，不计算每年的所得税额，所得税只在计算最

5、后的总投资利润率时考虑，所得税率按照15%计算以2008-2022年为计算期(包括建设期)，自有物业在十五年期末按照市场价计算残值基准收益率取行业平均水平12％财务费用假设：自有资金比例假设为国家允许的最低值35％，贷款利率按照中国银行1－3年期贷款利率每种方案分乐观、悲观和最可能三种情况分析，乐观、悲观是指区域市场整体发展状况，对不同物业的影响不同营业费用根据行业经验，房产税按照出租收入的12％收取，房产增值税按照3％估算开发方案评价投资估算—投资造价基本假设项目价格备注土地成本9000万元客户提供前

6、期工程费用3%占建安成本的比率，主要包括三通一平、勘察设计等费用建安成本根据天津高层建筑的建安成本核算，根据天津建筑市场价格指数，建安成本每年增长约1%公寓6500元/㎡天津市超高层建筑建筑成本约为4000元/平米，高档装潢，成本控制在2500元/平米商业2500元/㎡主要分布在裙楼、底层和地下，建安成本平均约为2500元/平米，不装潢酒店7500元/㎡酒店分布在高层建筑内，天津高层建安成本约为4000元/平米，高档装潢，成本约为3500元/平米，合计7500元/平米办公5000元/㎡办公物业分布在高层

7、建筑内，天津高层建安成本约为4000元/平米，一般装潢，成本约为1000元/平米，合计5000元/平米配套费10%包括区外配套费和区内配套费，计算基数为建安成本工程管理费3%计算基数为建安成本，主要指建筑期间的管理费用财务费用7.47%贷款额为建安成本,利率按照中国银行1－3年期贷款利率，贷款比例占总投资的70%，贷款期预定为2年开发方案评价投资估算（静态）投资估算（静态）：静态预计项目总投资额约为17亿元人民币，由于假设建筑成本每年有2%的增长，故最终的总投资额为18-19亿元在12%的基准收益率假设

8、下总投资现值在12-13亿元左右，方案二的总投资现值最低,三方案投资进度模拟：方案一：方案二：方案三：开发方案评价收益估算—收益基本假设项目初始价格备注公寓销售型公寓10000-150000元/平米售卖型公寓定位为高档住宅，售价参考市场高档楼盘，根据调研，开发区内高档楼盘现价约10000元/平米，本项目在3年后推出，预测价格可定在10000-15000元/平米，两年内售完服务型公寓2.5-3元/平米/天服务型公寓考虑与高档品牌商合作经营，房