案例分析——印象西湖2010

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1、2009年8月策划部案例分析——印象西湖2009年8月策划部目录1、合肥市住宅市场阶段情况概述2、项目基本概况3、项目优劣势分析4、项目定位分析5、项目销售情况分析6、价格策略7、未来推售8、总结2009年8月策划部合肥市住宅市场阶段情况概述一、市场供求根据合肥市7月份最新成交情况来看，7月份创历年来合肥单月成交新高。从7月份供求数据表明，目前合肥市受供应缩量和成交放量的双重影响，市场供不应求趋势加居，部分畅销楼盘已出现无房可售情况。二、成交均价09年7月份合肥市住宅商品房成交均价4157元/㎡，环比下降1.77%，同比增

2、长4.55%。09年1-6月整体保持上扬趋势，但增幅较缓，7月份住宅均价有小幅下降；2009年8月策划部合肥市住宅市场阶段情况概述三、成交量根据7月份最新数据表明，与去年同期及上月数据相比，除个别区域外，大部分区域市场成交量均有不同程度的上扬。蜀山区成交领跑全市（2462套），滨湖成交（2420套），包河区成交（1564套）。四、小结1、合肥市场仅上半年土地成交量就已超过08年全年，地王频现，在供应增长的情况下，反而土地成本又大幅提升，注定未来1年市场竞争将异常激烈。2、金融危机的影响仍然使宏观经济基本面存在一定的不确定性

3、，实体经济还未从金融危机中真正恢复过来。3、自2月份以来，合肥楼市供销两旺，但刚性需求的释放在4、5月份已告一段落，由刚性需求带动的楼市回暖和目前经济形势的压力导致投资者重返市场。2009年8月策划部项目基本概况一、项目区位路网发达：地处一环与二环中间地带，紧邻城市主干道望江西路、合作化路，周边金寨路高架、合作化路、望江路、黄山路、五里墩立交桥等；交通便捷：8、111、124、162、136、125、140、144、145、705等多条公交线商业繁华：周围有世界500强企业沃尔玛、乐购超市、银行、茶社、医疗等设施，南七商业

4、中心近在咫尺，黄山路IT、数码一条街分钟可及；人文气息浓厚：地处合肥大学城，周边名校云集，中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、安徽中医学院、合肥学院、炮兵学院、解放军电子工程学院等；项目座落于合肥市望江路65号（原锻压厂）2009年8月策划部项目基本概况一、项目区位高档社区集节：安高城市天地：30万㎡华润幸福里：28万㎡万科金色名郡：11万㎡信旺华府骏苑：94万㎡华邦光明世家：30万㎡新华学府春天：25万㎡华地学府名都：60万㎡合计约278万㎡望江路是合肥南七商业区的一条主要交通要道。随着时间的推移，现在的望江路曾经出现

5、合肥市的三块地王（2006年10月鑫苑196万元/亩，4月后华润置地241万元/亩，2007年10月宋都402万元/亩），在合肥房地产开发史上极为罕见，土地一年翻一翻。将眼光放长远一点，望江路将会成合肥的“淮海路”。2009年8月策划部项目基本概况二、开发团队投资商：杭州宋都房地产集团、杭州中兴房地产集团规划/景观设计：SAD新加坡雅莱思/建筑规划--CCDI中建国际（水立方原班设计团队）开发商：合肥印象西湖房地产投资有限公司2009年8月策划部项目基本概况二、规划景观设计分析项目占地约200多亩，总建筑面积68万平方，项

6、目总投资约20亿元。高起点、高标准的项目规划，堪称合肥市发展远景中首屈一指的旗舰产品，其中具有代表意义的约170米“双塔”SOHO建成后，将成为未来合肥最具代表性的城市中心新地标。整体规划结构以一条景观中轴为核心，各功能组团、环境空间沿主轴对称展开。公建、住宅、学校三个功能片区通过贯穿南北的景观中轴统一成整体，形成一体化的大社区。多个次级组团分布于中轴两侧，形成相对独立、完整的个体，构成一个个小中心景观。中央主题景观、组团景观，每栋建筑的入口处设有水景，并设计了入户花园、空中花园等独立景观，强调推窗见绿、出门见景、进院闻香

7、的生态系统。安徽首席RBD（Renaissance Business District）活力金钻领地，是集商业、休闲、娱乐、住宅、办公、SOH0商务公寓、特色酒店为一体的超大型城市综合体。城市综合体一体双城，内城与外城2009年8月策划部项目基本概况二、规划景观设计分析住宅：住宅规划融入生态、自然、科学的建筑理念，全高层高尚住宅群无限放大合肥的天际线，大面积下沉广场的外部设计将景观资源敞开在居者的落地窗前，超大楼间距解决了目前合肥高层产品在采光度、舒适度等方面存在的不足，高层次生活同样配套高标准的生活享受。全体系地下车库设

8、计优先考虑了城市发展同居家生活的和谐共生，解决了品质生活的后顾之忧，简单的一个细节，无不显露出“印象西湖”面面俱到的产品精髓。公寓：170米高层不仅开创了合肥高尚公寓产品的“第一”高度，在功能布局、户型设计、居住配套三个核心结构上也作了深度的产品研究。写字楼：SOHO产品的创新，对项目写字楼产品的多样化