珩生五洲建材城定价策略方案

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1、珩生五洲建材城定价策略方案l定性分析项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、

2、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。l本案与区域竞争楼盘的比较周边项目调查表项目名称建面均价租价公摊容积率绿化率配套交通政策核心卖点汉口北批发第一城金马家居CBD珩生五洲建材城l价格定位1、项目定价推算模型性能评分比重汉口北批发第一城金马家居CBD珩生五洲际建材城位置地段20%周边配套15%出行交通15%周边交通20%公摊比利20%其他10%项目性能得分

3、项目修正均价项目性价比•定价理由：价格定位采取市场客观比较法，然后通过周边商业项目各个性能、价格相比对检验修正；建议：低开高走入市u通过对有关市场的调研，本项目客户可接受价格在之间u市场客观比较法得出本项目茂均价敲定在元/平方米米u市场客观比较法得出本项目茂临街商铺均价敲定在元/平方米米u市场客观比较法得出本项目品牌大道均价敲定在元/平方米米2、市场价格确定以上经过客观比较法，并经过相关项目性能、价格检验，客观的市场研判价格应为,低开高走。注：随着后期工程进度、推广宣传的执行进度，及市场口碑传播的有效性，营销溢价空间约在3％左右。l系

4、数定位：根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为1；第二层次之，根据项目的具体情况取小于1的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。二是，对商铺分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分，级别较高者大于系数1；级别次于高级或高于低级者取系数等

5、于1；低级别者取系数小于1；依次类推级别越高系数越大，地下层别亦如此。计算各层别(级别)的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层(级别)的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层(级别)的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同） 　　公式：系数X销售均价=权重系数 一、整体茂级别划分根据各个具体的茂在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级，具体如下图：二、具体茂均价细分由于茂的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素不同，能够通达的方便也不

6、同，所有不同的茂必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂的均价格定为4500元/m2，不同位置的茂系数及均价随之上下浮动。以二级茂为基准（均价4500元/平方米），上下浮动100-200元/平方米：具体茂分类一级二级三级四级差异系数1.081.000.980.96均价4770450044104320注：具体茂楼层均价按照楼层级别上下500-1000元（以二层为基数1）;茂内铺按人流动向、进出口方位、商铺位置等因素划分为一、二、三个等级。一级茂：一层(一级)（5770元/平方米；系数>1）根据商铺人流动线、位置

7、、朝向上下浮动30-50元二层(二级）（4770元/平方米；系数=1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元三层(三级）（3770元/平方米；系数<1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元二级茂：一层(一级)（5500元/平方米；系数>1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元二层(二级）（4500元/平方米；系数=1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元三层(三级）（3500元/平方米；系数<1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元三级茂：一层(一级)（5410元/平方米；系数

8、>1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元二层(二级）（4410元/平方米；系数=1）根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元三层(三级）（3410元/平方米；系数<1）根据商铺人流动线、位置、朝向上