房产员工学习手册

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1、业务知识篇房地产市场类1.房地产：房产与地产的总称，狭义的房地产是指土地及地上建筑物与附着物等具体的物业，其所有权有拥有对其占有、收益、处分的权利；广义的房地产指第三产业的房地产业，包括土地整理、房地产开发、经营、销售、中介服务、物业管理等产业。2.房地产权利：指房地产所有权人享有的占有、收益、处分的权利。其中占有权包括买卖权、使用权；收益权，指租赁权；处分权包括置换权（交换权）、抵押权、继承权、赠与权、分割权。3.地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4.商品房：是指房地产开发企业开发建设并

2、向市场公开出售、出租的房屋。5.经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。1.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。2.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。3.再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。4.房屋拆迁补偿：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补

3、偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。5.商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。它的使用必须通过业主委员会的通过并授权物业公司专款专用。6.土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。属于房屋的他项权利。7.房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场

4、，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。1.房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。2.房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为3.房地产二级半市场：这是在二三级市场中延

5、伸出来的一个市场细分，于2002年在深圳一次地产高峰论坛中形成的概念，它具体是针对新盘的尾盘市场，一方面它不属于二手房范畴，另一方面作为新房，它已不是开发商销售推广的重点，而其在城市房地产的空置率中占有相当的份额。4.土地出让：是国家作为土地所有权主体进行的土地使用权变更，获取土地租金收益的行为。其方式有：A、行政划拨：国家因发展行政、工业、文化、教育、卫生事业及社会公共利益需要进行的象征性收取少量地租的方式。B、协议出让：国家对土地性质进行规划明确后，与有投资意向的企业共同商议土地的出让价格，这是市场化程度不高，非完全竞争的产物；“8.31”大限后，国家对此类用地一刀切，不再允许有此

6、类出让形式。但在地方政府的操作上，有些还是以历史遗留问题进行规避应对。C、招拍挂：这是目前所有土地在“831大限”后的土地政策。是指招标、挂牌、拍卖三种公开竞争的方式。1.实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。2.预售面积：是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。3.套内面积：建筑本体的建筑面积

7、，相对建筑面积，它没有考虑其本身之外的公摊面积。4.使用面积：建筑物不计算建筑公摊与墙体面积的净面积；5.居住面积：使用面积中只服务于居住空间，不考虑配套服务空间的面积，包括卧室、起居室、客厅等，不包括阳台、卫生间、厨房、储藏间等面积。它是衡量一个城市居住水平的重要指标。6.空置面积：是指报告期未已竣工的可销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建