中国城市房地产市场发展潜力评价

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1、中国城市房地产市场发展潜力评价——基于时序多指标综合评价方法刘贵文1，贺玲2，周滔3（重庆大学，建设管理与房地产学院，重庆，400045）摘要：城市房地产市场发展潜力对城市发展影响重大。不同于传统的静态评价方法，本文采用时序多指标综合评价方法，通过建立影响城市房地产市场发展潜力的评价指标，对全国各区域中心的31个大中城市进行指标数据处理，确定各年度的和综合的潜力评价值，据此进行聚类分析将研究城市分为五类，在分析各城市房地产市场发展潜力的基础上提出一些建议。关键词：房地产市场；发展潜力；时序多指标；聚类分析EvaluationofChinesecit

2、y’srealestatemarketdevelopmentpotential——reviewonthemethodofmultipleindexsyntheticalevaluationwithtimeseriesGuiwenLiu1,LingHe2,TaoZhou3（ChongqingUniversity,Collegeofconstructionmanagementandrealestate,Chongqing,400045）Abstract：City’srealestatemarketdevelopmentpotentialhasimpor

3、tantinfluenceonthedevelopmentofthecity.Thepaperusedthemethodofmultipleindexsyntheticalevaluationwithtimeseriesotherthanconventionalstaticsyntheticalevaluation.Settingevaluatingindicatorswhichinfluencecity’srealestatemarketdevelopmentpotential,dealingwithcreditsegmentdataof31ci

4、tyinChina,determiningtheannualandcomprehensiveassessmentofthepotentialvalue,clusteringanddividingthecitiesintofivecategories,givingsomesuggestiononthebasisofcity’srealestatemarketdevelopmentpotential.Keywords:realestatemarket;developmentpotential;multipleindexwithtimeseries;cl

5、usteranalysis1.引言改革开放三十年来，中国社会经济实现了前所未有的大突破，应运而生的房地产迅速成为中国主题经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大、迅速崛起。目前中国房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，建立了以商品化、市场化和社会化为主体的城镇住房制度【1】。城市房地产市场发展潜力的高低，直接作者简介：刘贵文，男，重庆市重庆大学建设管理与房地产学院教授、博导。邮编：400045贺玲，女，重庆市重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。邮编：400045影响其经济发展水平的高低和人民生活的好坏。但是由于历史沿

6、革、地理位置、经济发展潜力、政策导向、对外活动等多方面因素，作为中国各区域经济中心的31个城市，房地产业却呈现出不同的发展态势。在新形势、新阶段研究我国各城市房地产市场发展潜力，找出它们之间的差别程度，对促进地区城市间房地产市场均衡发展、提高市场竞争力方面具有重要现实意义。2.文献综述定性来看，依据发达国家的经验来看，房地产发展可分为四个阶段，包括：第一阶段：房企要素（土地）驱动阶段，土地对房地产开发企业具有决定性的作用；第二阶段：房企资金驱动阶段，资金在房地产开发中具有驱动作用；第三阶段：房企技术驱动阶段，专业技术是房地产开发的最大推动力；第四阶

7、段：房企创新驱动阶段，创新成为房地产企业的核心竞争力。【2】从这四个阶段的特征，我们可以看出，目前我国绝大多数的开发企业处于要素驱动、资本驱动阶段向技术驱动阶段的转变。在这一新的发展阶段，谁能取胜，仅靠充足的土地储备、雄厚的资金实力还远远不够，技术壁垒逐步提高，房地产行业洗牌加速，专业技术将起到更大的作用。如下图。定量来看，从1998年到2008年，投资占GDP的比重从33.6%提高到57.48%，11年提高了23.88个百分点。在投资快速增长的过程中，房地产开发投资额增长更快，10年时间全社会固定资产投资增长了385.39%，而房地产开发投资额却

8、增长了981.74%，占固定资产投资的比重从4.07%上升到10.38%，提高了6.3个百分点。随着投资的快速增长，我国建