长沙双瑞月湖项目战略定位研究报告_部分

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1、关于新区大盘的重要观点►大盘的开发模式有两种：规模开发和小步快跑，规模开发往往是对►大盘的开发模式有两种：规模开发和小步快跑，规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段，小步快跑模式往往用于资金压力大或市抗大量同质化竞争的手段，小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快，销售压力大的情况。场变化快，销售压力大的情况。►新区大盘的早期客户有明显的投资意识，投资成功成为未来较强的►新区大盘的早期客户有明显的投资意识，投资成功成为未来较强的示范效应，因此，大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间，示范效应，因此，大盘开发，首期

2、一定要预留价值和投资的空间，可见的价值附送。可见的价值附送。►大盘从硬件看，往往需要1-2各“震撼点”，形成强势传播►大盘从硬件看，往往需要1-2各“震撼点”，形成强势传播本报告是严格保密的。126案例总结－新区大盘盈利模式选择盈利模式条件特征对企业的要求与本项目的契合纯高端豪宅－靠资强势的资源（自然、人容积率一般<1高额的资金投入源追求高额溢价文、人造）销售速度一般较为缓慢企业财务状况允许需要有大量的社区生活、娱回现缓慢乐配套投入私密社区客户没有域性限制多元产品线－高端有较佳的资源（自然、容

3、积率一般>1.2，<1.8较高的资金投入人文、人造）可以依托产品获取溢价，中销售速度较快要求区域的交通环境良端产品获取现金流兼顾回现速度和溢价好，有部分生活配套需要投入部分生活配套对城区客户依赖较重纯中低端物业－追没有可依托的强势资源高容积率无明显要求求现金流速度要求区域成熟靠性价比获得销售速度需要投入部分生活配套对城区客户依赖较重►多元产品线不简单的只是物业类型组合，更重要的是细分价值层极，防止损失某一层极客户►多元产品线是以城市化物业（居住、配套、生活）价值为主导，而非以低密度和资源价值

4、主导。本报告是严格保密的。127案例总结－新区中低密度大盘战略发展模式1：新区特征：靠近市区，规划方正，交通先行，前期缺乏生活配套1：新区特征：靠近市区，规划方正，交通先行，前期缺乏生活配套22：：中低密度大盘特征中低密度大盘特征：：多种物业组合多种物业组合，，以小高层以小高层//高层产品为主流回现产高层产品为主流回现产品，部分高端物业；较为完善的社区配套体系品，部分高端物业；较为完善的社区配套体系3战略发展：核心特征机理优缺点适用条件与本项目模式3：的契合封闭的社封闭规划，资被动的利用外在无法改变新区大盘的区域已

5、相对成熟，认区源与配套体系的区域规划和现地位，处于区域竞争知度高，公共交通便独享状格局之下，对城区主利，如广州番禺流客户吸纳能力有限自主城市与城市机理连主动与城市机理纳入城市体系竞争，区域成熟度很低，离化－造城接，开放－私连接，需投入大超越区域竞争的限城市较远（30分钟车密规划，资源量公建配套制，自成体系，便于程以上）超大规模涉与城市共享，吸纳城市主流客户及到区域开发，如社区内道路与2000亩以上市政路相连，利用城市主动与城市机理区域城市度较低，离开放组团之间化－营销连接，更多的是城市较近（20分钟以层面借助

6、现有城市化内），规模不涉不是的自然进程，投过大本报告是严格保密的入少量公建配套。128案例总结－新区中低密度大盘战略发展模式传统新区大盘竞争城市化的新区大盘竞争理念传统新区大盘竞争城市化的新区大盘竞争理念项目项目竞争竞争竞争竞争竞争突破突破城市城市新区A新区B新区A新区B竞争竞争封闭社区化，被动参与区域竞争开放城市社区，城市化，超越区域竞争本报告是严格保密的。129新区大盘的客户演变规律周边区域区域客户（含城区）演变演变区域客户城区客户其他客户其他客户项目前期项目后期随区域成熟，与城市功能连接，配套完善本报告是严格保

7、密的。130案例总结－开放社区，城市化战略的落实组成实现方式组团分割，组团间道路与市政道路联通、开放与城市脉络的连通组团分割，组团间道路与市政道路联通、开放与城市脉络的连通组团间开放+组团内封闭的规划组团间开放+组团内封闭的规划资源、配套与城市共享开放开放－－私密的私密的＋建设区域级配套设施建设区域级配套设施资源、配套与城市共享规划规划自主城市化－自主城市化－开放的社区城市的符号斑马线斑马线红绿灯红绿灯公交站公交站......开放的社区城市的符号区域的标识性区域的标识性统一的调性统一的调性＋标志性建筑标志性建筑国际化

8、概念户型，规划中融入创新，开放，多元，融合国际化概念户型，规划中融入创新，开放，多元，融合本报告是严格保密的。131案例总结－新区中低密度大盘启动模式战略发展运作机理优缺点适用条件与本项目的模式契合价值标少量依托核心资源的高低（端）产品联动销售，多元产品线，主流回现竿高端产品树立价值标通过各期的高端物业，不断产品为中端产品，需要竿，以主流中