世联房地产市场分析及开发商策略选择

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1、世联新政研究报告系列20102010年中国房地产市场分年中国房地产市场分析及开发商策略选择析及开发商策略选择世联地产市场研究部05/07/20101形势分析：宏观形势及对调控的判断2市场走势：成交量价变化及趋势分析3策略选择：未来一段时间的应对策略形势分析：宏观形势及对形势分析：宏观形势及对调控的判断调控的判断大背景：中国房地产从安居时代到投机时代550054.2%50009%投机时代.6414500400042.7%3500投资时代300011.7%2500安居时代20002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2

2、010年1s数据来源：世联数据平台房价，是牵动社会的最敏感的神经，政府历次宏观调控的导火线2010年2007年北京：上涨70.5%上海：上涨54.4%北京：上涨32.4%广州：上涨40.7%上海：上涨19.4%深圳：上涨102.1%广州：上涨61.9%天津：上涨37.0%深圳：上涨45.5%海口：上涨35.1%天津：上涨35.7%三亚：上涨27.5%厦门：上涨54.2%数据来源：世联数据平台这一轮的宏观调控：2010年4月份，部分城市房价上涨过快，引发了政府出台新政的决心与必然性¢2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》¢2010.2.20《个人贷款管理暂

3、行办法》出台¢2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》成形步逐压¢2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台高策¢2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点政¢2009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年¢2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台调控逻辑：促供给压需求，逼迫房价下降促供给政策政策压需求严格征收土地增值税二套房政策房地产企业税收稽查严格征收个人所得税商品房预售资金监管房产税迫使开发商资金链紧张，不设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场得不降低价格

4、以求迅速出货的同时将多套房持有者手中的房回款补充现金流子挤出来增大市场供给供给＞需求房价下降到一定水平世联对这一轮调控的判断（一）不同于历次调控——直指民生1、房地产问题上升到政治高度，民生问题成为政府关心的核心问题。2、税收、信贷、行政、土地等组合政策连续出台，彰显政府的决心。这一轮的宏观调控：“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；目标2：打击

5、投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题；上一轮的宏观调控：保增长与防通胀是宏观调控的两极°CPI高涨07年防通胀°GDP高位运行°流动性过剩°房价飙升保增长°金融危机爆发°GDP快速下滑°通缩风险°房地产深度调整08年这一轮的宏观调控：政

6、策目标直指房地产，宏观调控的出发点是民生调房地产意在调经济08年调控重点°次贷危机虽然在一定程度上迟滞了中国经济的发展，但08年前三季度经济整体发展过热的态势依然十分明显，而房地产在此之中也起----经济到了推波助澜的作用。°08年政府对楼市的调控在很大程度是“醉翁之意不在酒”，政府调控地产更是在调控经济过热。政策目标直指房地产°10年的中国经济虽然已经整体企稳，但存在变数的可能性比较大，10年调控重点目前来看中国经济还经不起大折腾，保持经济的整体平稳发展才是----民生大目标。°在经历了09年的大牛市之后，房价的高企已经严重恶化了民生，在民怨沸腾的情况下，政府层次调控的目标

7、别无他物，直指地产。政策主体：2010年中央挂帅，地方问责°调控概括：中央请客，地方买单。°调控概括：政治挂帅，优化民生，调控高于一切。°执行态度：地方政府对中央政策的执行力度相对比较散漫，救市政策频出。°执行态度：地方问责制出台，对房价调控实施不力的地方政府将会被问责。°对供给结构的态度：无保障性住房计划。°对供给结构的态度：加大保障性住房计划。10年调控期08年调控期结论：从对比的结果来看，10年政策主体对调控的步调相对比较一致，在调控政策能够得到地方政府切实执行的前提下，政策的效力表现会较08年为