地块市场分析及项目前期定位方案_部分(I)

《地块市场分析及项目前期定位方案_部分(I)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、金华市330地块市场分析及项目前期定位方案2010年序地块解读及研究框架地块解读地块区位•2010(4)号地位于江南板块南翼,330国道南侧,武义江西侧;•距泰地世锦园项目交通距离仅2.5KM,但考虑到330国道南侧现状几乎都为农居点世锦园或待开发毛地,城市感较为匮乏,其心理距离2.5KM不可低估.地块解读周边现状——待开发荒地2009（21）号地新汽车南站保集蓝郡2008（17）号地金桂院湖海塘地块解读未来发展规划城市总体规划图近期开发地块图•根据金华城市总体规划（2008-2020），330国道以南，二环路以北区域将打造成为休闲娱乐基地（湖海塘、体育中心）和高尚品质生活住区

2、，使其成为江南区域的又一个宜居新城（可称为江南新城二期）；•目前，江南新城一期（330国道以北区域）开发已基本成熟，待开发地块屈指可数且地块规模都较为有限。因此，可以预见，未来金华江南片区的房地产开发热点必将快速转移至本案所在的江南新城二期区域（以2008（17）号地启动为标杆）。因此，尽管本案周边现状较为荒凉，但从未来趋势来看，依然面临较好的开发机遇。地块解读地块资源条件分析土地面积41334（㎡）容积率2.4建筑面积99202（㎡）16-60江滨公园武义江建筑限高米楼面价3500(元/㎡)•有利因素：1）临江、临公园，生态资源较好；2）基地与周边道路有约2米天然高差，可节省

3、地下室开挖成本。•不利因素：1）地块规模小；2）地块有上下限高，且有90/70；3）周边生活配套设施空白。地块解读核心矛盾解读•客观条件：地块先天资源条•在当前价格体系下，件，只能打造以小户型为主的纯本案可预期售价约为公寓楼盘，定位档次难以走纯高7000-8000元/平米；端路线。矛盾点：两者之间的缺口约3000元/平米，如何解决？•成本压力要求合理利•主观条件：地块楼面价3500润售价达到10000元/平元/平米，成本价约7000元/平米。米；地块解读研究框架一、市场篇1.1市场形势分析1.2区域公寓潜在供应量分析1.3主要在售楼盘产品特征分析二、定位篇2.1市场定位2.2产

4、品定位（建筑、户型、景观等）壹市场环境分析市场环境调控后的市场形势杭州主城区调控前后成交量变化2000新政出炉15001000套数杭州房交会50004.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.284.29-5.55.6-5.125.13-5.195.20-5.26•2010年4月15日，史上最严厉的调控政策横空出世，市场各方措手不及，全国楼市温度瞬间从火热陷入冰点。杭州楼市成交均急转直下，成交量迅速跌入历史最低水平；•5月13-5月16日，杭州春季房交会如期举行，受调控影响，本轮房交会成为了“场面最冷清、外地客户最少、成交最惨淡”的三最房交会。而一向被誉为市场

5、风向标的房交会凄惨表现，更是给本就陷入僵局的杭州楼市蒙上了厚重的阴云。杭州2010年房交会现场图片市场环境调控后的市场形势金华市区调控前后住宅成交量变化300250200150套数1005004.1-4.74.8-4.144.15-4.244.22-4.284.29-5.55.6-5.125.13-5.195.20-5.265.27-6.2数据来源：金华房地产交易网•新政前后，金华楼市同样反差强烈，尽管交易网数据有滞后性，但从轨迹来看，其变化速度及脉络已与一线城市基本同步。市场环境后市走向判断©我方观点：中国的房地产业是不折不扣的政策市，政策（调控或刺激）是决定房产走势的关键因

6、素。因此，判断楼市走向的关键，在于判断政府政策的走向。而政策的指向又包含两个层面：其一，是针对整体经济制定的政策，如从紧或宽松的货币政策；其二，是针对房产行业的具体政策，如首付浮动、利率浮动、交易税费等环节政策。整体经济政策房地产业政策房地产业表现从紧的货币政策：打压性政策：3万方、楼市从07年的高点•2008年＋连续6次加息，10二套房首付四成，迅速衰落，市场经次上调准备金利率上浮10%历严峻调整•2009年宽松的货币政策：刺激性政策：首付楼市从08年的低点连续5次降息，全＋二成、利率7折，二迅速反弹，成交量年近10万亿天量套房松绑，税费减价达到空前高位，信贷免，购房入户，拿

7、市场形势火热无比地付款条件优惠等规•从紧的货币政策+打压性的行业政策=低迷调整的可能性极大律•宽松的货币政策+刺激性的行业政策=量价齐飞的可能性极大判断•半松半紧的政策（如货币政策松，行业政策紧；或货币政策紧，行业政策松）=平稳过渡的可能性较大市场环境后市走向判断整体经济政策房地产业政策后市走向适度宽松的货币政史上最严厉的行业政策：二套房5成，•2年以内中短期走势：取决当前策：全年预计新增利率上浮1.1倍；认房又认贷，外地客于本次调控政策的执行力度和基调7万亿左右的信贷二套房及以上处理；时间