上海浦东宏观及房地产市场研究报告

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1、宏观市场篇壹、上海社会经济发展研究一、上海宏观环境分析（一）、上海近年总体经济运行情况分析1、GDP增长　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：上海统计年鉴t近几年上海经济增长迅速，GDP增长保持了较快的速度近年上海经济增长迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点9154.18亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，其中，第一产业增加值79.65亿元，下降9.7%；第二产业增加值4475.92亿元，增长12.1%；第三产业增加值4588.38亿元，增长10.5%。2、城市

2、居民人均收入支出分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：上海统计年鉴t上海市城市居民人均可支配收入逐年上升，2003—2005年增长更明显从统计数据来看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相比2002年时的增长了5395元，涨幅达40%。3、固定资产投资分析数据来源：上海统计年鉴t近年上海市固定资产投资增幅明显，一直保持上升态势2004年上海固定资产投资达到历史最高点3084.66亿元，相比2003年有632.55亿元的涨

3、幅，2005年也是保持了上升态势，但其增幅不明显，相比2004年有少量的涨幅，这主要取决于2005年宏观政策的影响。t投资额增幅明显，与未来市政重大规划有关未来上海一系列重大市政规划的实施是造成固定资产投资猛增的原因。世博会，沿江两岸等地区的基础建设高速启动。一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。t近年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策影响其增幅显缓慢从上图能看出，2002—2004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的发展速度，2004年更达到了

4、惊人的投资增幅——30.43%，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到6.07%。由此可见政策对其影响之大。4、人口因素数据来源：上海统计年鉴从上图可以看出t上海户籍人口增长平稳，居住环境更新等需求客观存在近几年上海户籍人口增长平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每年更新居住环境需求客观存在。t上海外来人口增长明显，而常住人口增幅较大每年平均增长在40—45万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。5

5、、消费结构与消费能力2001年2002年2003年2004年2005年十一五预期城市居民家庭人均年可支配收入1288313250148671668318645稳步增长城市居民人均消费支出933610464110411263113773稳步增长城市居民服务性消费支出24823033336940844447服务性消费比重26.59%28.99%30.51%32.33%32.29%消费结构逐步升级单位：元（人民币）数据来源：上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会发展统计公报、上海十一五规划发展纲要城市居民家庭人均

6、年可支配收入从2001年以来逐年增加增长率依次为2.85%、12.20%、12.21%、11.76%，在2002年至2005年基本上是符合整个上海地区经济总量增长的速度（依次为11.8%、13.6%、11.1%），所以，我们假定在十一五期间城市居民家庭人均年可支配收入的增长速度和上海十一五规划的GDP增长速度一样，同为9%，那么2007年到2010年，城市居民家庭人均年可支配收入将达到22152，24146，26319，28688元。同样的，城市居民人均消费支出将达到16364、17836、19442、2119

7、1元。届时，上海居民的消费能力将上一个大台阶。上海的居民消费水平在逐渐地提高，消费结构日趋合理，恩格尔系数逐渐降低，按照国际通行标准，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。而医疗保健、交通通讯、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反应了居民消费能力的扩大。反观居民居住的支出，从1998年开始至今，基本保持在10%的水平上，主要由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳定的水平上。在上海的十一五计划中，房地产业的目标是“保持房地产市场持续健康稳定发展”，可以预期的

8、是房地产行业的发展速度将下降，行业结构将进一步调整，使其更加符合市场需求，这样会刺激对住房的自住需求，所以上海居民的居住消费能力与比重将会逐渐地加大。同策观点：上海有固定的居住需求人群，加上不断增加的大量外来常住人群的有力支撑，上海房地产需求会有保障，随着上海人均消费能力、特别是居住消费能力的提高，上海房地产市场会朝着健康有序的方向发展。（二）、2007－2010年上海整体发展规划研究