黄浦区外滩81地块研究定位报告

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1、建议–精品商业精品商业体量约10,000m²结合精品酒店的精品商业，产品定位以时尚生活消费、展示类为主目标客户项目及区域的较高消费的客户群为主位置设置在位置较佳及较接近滨江的位置•利用精致的商业，进一步提升项目的整体档次及形象特色•与外滩现有商业氛围形成良好的互补与互动目标与外滩现有商业的融合互动121精品商业–与外滩融合•精品商业部分，与外滩现有商业氛围形成良好的互补与互动，为外滩区域创造一个新的、汇聚人气的地标性商业聚集地数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部122精品商业–与外滩融合123精品商业–美术馆/画廊也可考虑设置小型

2、美术馆、画廊、音乐厅等，增加文化艺术氛围124精品商业–音乐厅125精品商业–广场•可考虑将部分业态如餐饮、展示等延伸至户外，并增加参与性的活动，使之成为人、建筑、自然互动的焦点126精品商业业态组合建议展示/专卖类个人护理文化类40%10%10%餐饮类40%127建议–会所会所体量约7,000m²产品定位奢华、高贵的人文空间与品质生活目标客户以商务人士、高收入高消费人群为主紧邻滨江公寓或位于其底层建筑设计也可考虑设置在酒店顶层位置•结合本项目整体客户定位，体现特色概念主题与品质生活，进一步提升本项目的整体档次特色•可考虑利用滨江景观•可

3、适当拓展至户外，室内室外互动借鉴纽约DowntownAssociation，北京长安俱乐部128北京长安俱乐部•于1996年成立，毗邻长安大街政府大楼，楼高十层•是知名的成功企业家、大型企业高管及政要人士的顶级私人商务俱乐部•建筑面积：8,000平方米（地上4层，地下2层）129北京长安俱乐部高档餐饮、宴会、会议及健身等设施应有尽有灯饰及家具等装饰摆设均别具心思130纽约DowntownAssociation于1859年成立，于纽约曼哈顿PineStreet60号会所历史悠久，是成功企业家、银行家、企业高管及专业人士的身份象征131纽约D

4、owntownAssociation典雅豪华的装修及室内设计132纽约DowntownAssociation高档餐饮、画廊、棋牌室、健身房、酒窖等设施一应俱全133建议–商务配套商务配套体量约30,000m²产品定位以银行及商务服务、餐饮、时尚生活消费为主目标客户项目及区域的较高消费的客户群为主位置主要集中在超甲级写字楼的底层及地下层•较多元化的高端商业定位特色•可将部分餐饮类延伸至户外广场，增强景观的利用以及人、建筑、自然的协调互动企业天地（商业部分）借鉴上海商城（商业部分）上海廖创兴金融中心（商业部分）134案例–企业天地企业天地•位

5、于黄陂南路、湖滨路、太仓路、顺昌路•香港瑞安集团投资兴建•总建筑面积：78,000m²•商业租赁面积：4,407.65m²•共约20个店铺，位于1-2层•定位于高档服饰类零售、商务生活服务、高档展示等•风格：ArtDeco135案例–企业天地136案例–上海商城上海商城•位于南京西路1376号•由3幢塔楼与1座8层的裙房基座组成•五星级波特曼丽嘉酒店•472套豪华酒店式公寓•30,000m²商务办公•3层高档零售•剧院•展览中庭137案例–上海商城时尚个人服务旅游/商务餐厅/娱乐礼物/配饰时尚旅游/商务11%19%个人服务礼物/配饰26%

6、15%餐厅/娱乐29%租户个数比例138案例–上海廖创兴金融中心上海廖创兴金融中心•位于南京西路近新昌路•36层办公、4层地上商业、1层地下商业•总建筑面积：68,330m²•商业建筑面积：8,400m²数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部139案例–上海廖创兴金融中心个人护理高档展示咖啡/中西简餐精致中餐数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部140商务配套业态组合建议餐饮52%商务配套48%141商业建议–建筑风格•建议可考虑采用与外滩建筑群的优雅华丽相配合的ArtDeco风格142商业建议–景观利用•可将部分餐饮类延伸至

7、户外广场与屋顶，增强景观的利用以及人、建筑、自然的互动•充分发挥项目的景观功能，从而提升项目的整体商业价值•加强商业橱窗和广告的设计，提升零售商铺的价值和商业氛围143商业建议–租金建议•外滩区域：约17元/m²，定位于顶级品牌的服饰与高档餐饮•周边区域的住宅配套商业及街铺等的租金均较低，大多在10元/m²以下•根据项目精品商业和高端商务配套为主的定位，估计本项目商业的平均租金约12-14元/m²144•市场综述•地块分析•整体发展建议–办公–精品酒店–滨江公寓–商业–财务分析145分期策略–物业开发时序开发期销售期租赁期146财务假设–

8、成本假设ß建安成本包括土建及机电成本，前期费用及市政配套费等，以及为达到我司所定位的档次要求而必须的建筑内外装修成本ß专业费用主要包括建筑师、测量师等工程顾问费用，按照建安成本的3％计算147