我国经济适用房研究报告

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1、我国经济适用房制度法律问题研究摘要：住房保障制度是我国住房政策的核心制度，它是在住房福利制度向商品制度转变后，针对买不起商品房的人群出台的政策。在住房保障制度中，经济适用房是专门针对中低收入家庭的，是通过国家政策适度干预市场，降低房屋价格，以保障这部分人群能够买得起房屋。经济适用房制度是保障居民平等享有住宅权、维护社会和谐与稳定的一项重要制度，但是在现实中发生的很多问题背离了这项政策的初衷，违背了住房保障的原则。经济适用房制度在当前存在的种种问题，不得不引发我们的关注和思考。为此，笔者从法律的视角入手撰写此篇

2、论文，积极探讨发生问题的根源，并提出以健全法律为根本出路的改革建议，尝试对制度的完善做出方向性的指引。一、经济适用房制度及相关概念介绍(一)住房保障制度的内容经济适用房制度属于我国住房保障制度的基本内容之一，不容置疑，因此，有必要对住房保障制度有所了解。“住房保障”是在住房领域实行的社会保障制度，是指由政府作为责任主体，以实现中低收入阶层居民的基本居住权为目的，具有经济福利性的国民居住保障系统。其实质是政府利用国家和社会的力量，通过国民收入再分配，为中低收入家庭提供适当住房，保障居民的基本居住水平。“保障型住

3、房”是指由政府直接出资建造或收购，或者由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。人类生存和发展必不可少的最重要的物质条件之一就是住房，而住房问题在任何一个国家都是重大的社会经济问题，因为大量中低收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在差距，只依赖市场的自由运行无法解决问题，因此，世界各国都在不同程度上致力于中低收入阶层的住房问题，通过对住房建设、住房供应、住房分配、住房金融、物业管理等进行干预，建立起住房保障体系。(二)经济适用房制度的

4、相关概念和特征经济适用房，又叫做经济适用住房，学术界对其进行的定义基本没有分歧。由于经济适用房是我国住房保障体系的一个重要组成部分，并且经济适用房是采用建设用地行政划拨、政府提供优惠政策的方式向中低收入者提供的住房，因此，其具有以下特征:1、社会福利性与商品性共存社会福利性—亦即社会保障性。经济适用房的出现不是市场化的自然结果，而是由于中低收入家庭在正常的市场环境中无力购买商品房，国家为解决问题建立起住房保障体系，将经济适用房的建设列入国家计划，然后由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位进行建造，是带有明

5、显的社会福利性的。从经济适用房制度的具体规定来看，其建设用地实行行政划拨，免收土地使用权出让金;免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;其小区外的基础设施建设费用，由政府负担，符合条件的中低收入家庭可以以大大低于普通商品房的价格购买经济适用房，这无疑是国家面对相对弱势群体推出的一项社会福利政策。商品性—经济适用房虽然具有社会福利性质，但它并不是完全的福利性住房，因为它不是国家免费提供的，符合条件的购房者仍然要在一定的市场环境中遵循等价交换的原则花钱购买。虽然2007年出台的《经济适用住房管理办

6、法》对经济适用房进行了重新定义，取消了“具有保障性质的政策性商品住房”中的“商品”二字，突出了其“保障性”和“政策性”的，但我认为经济适用房是我国住房市场中的一种特殊商品住宅，因为开发商、购房者都要遵循市场供应、等价交换等市场原则，购房者可以针对地点、质量、户型等方面的需求在经济适用房市场中自由选择购买符合审核条件的住房，对购得的住房可以获得一定范围内的产权，并可以对该房产进行有条件的买卖、交换、继承、抵押和出租。可见，经济适用房虽具有商品性，但不同于普通商品房，它的商品性是受到社会福利性限制的，是商品性与福

7、利性的统一。2、政府干预与市场调节相结合政府干预—经济适用房具有社会福利性，它本身就是国家政策的产物。1991年国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中第一次提出了与“经济适用房”相近似的概念，指出“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。自此以后，经济适用房制度逐步建立起来，关于其成本、利润、价格、购买条件、审批制度等，都是有政府干预在其中的。虽然在市场经济条件下，当市场出现自身无法弥补的问题时都需要政府出面进行干预，但政府对经济适用房制度的干预是建立在社会保

8、障角度的，从制度本身的设立之初就融入了政府干预的因素，政府对经济适用房的干预是较一般商品房要多一些的。经济体制下的福利住房，它并不是完全由政府说了算的，其具体运作还要受到市场规律的调节—经济适用住房的开发建设须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求的基础上，以销定产;经济适用住房的价格变化要在政府指导价的范围内遵循价值规律，并受供求关系的影响。3、经济性与适用性同在经济性—经济适用房主要解决中低收入家