江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告

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1、嘉鸿地产江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告北京益言堂2006年4月43目录第一部分必要说明6一、调研目的6二、调研任务6三、调研时间6四、调研队伍组成6五、主要调研方式6六、调研主要结论8第二部分投资环境分析9第一章城市概况10一、城市概况10二、城市性质13三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。13四、城市面貌14第二章经济发展17一、产业构成17二、泰州城市总体经济运行情况18第三章城市总体规划22一、2002-2020总体规划目标22二、分期规划22第三部分房地产市场分析26第一章泰州市房地产市场分析27一、概述27二、政府统计数据分析28三、

2、土地市场30四、住宅市场34四、发展趋势37第二章典型项目的借鉴研究40第四部分市场定位分析46一、地块位置46二、SWOT分析46三、开发区地块周边位置图48四、开发区地块内部环境49五、开发区地块交通条件及地块北侧现状49六、开发区地块外部环境50第二章开发区地块市场定位50一、定位策略50二、产品定位51三、客户定位521、客户来源及构成522、购买目的533、购买偏好5343四、价格策略541.原则542.价格定位说明543.价格定位54五、销售策略551.项目时间安排552.销售周期553.销售收入55第五部分财务分析56一、收入56二、成本

3、561.土地及前期成本572.建安成本573.销售费用584.税费58三、利润58四、项目资金运作表60第六部分风险分析62一、城市进入壁垒分析62二、项目运作风险分析64三、结论6443第一部分必要说明本部分着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。一、调研目的我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略提供参考依据二、调研任务此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济发展、房地产市场的发展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。三

4、、调研时间实地调研时间：2006年4月9日——2006年17日四、调研队伍组成丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂五、主要调研方式包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通居民沟通等二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等43主要调研典型在售项目列表序号项目名称主要物业类型所属板块1坡子街商业中心高层住宅+商业老城区2鹏欣丽都高层住宅+多层住宅+商业老城区3阳光新景多层住宅老城区4东河阳光多层住宅老城区5泰墅园别墅+Townhouse新城区6杰盛俊园低密度复合型社区新城区7景泰园高层

5、住宅新城区8泰和名府低密度复合型社区新城区9西湖翠苑低密度复合型社区新城区10盛和花园低密度复合型社区新城区深度访谈人员列表序号被访人年龄职业1潘小泉约35泰州经济开发区管委会副总经理2李来喜约45泰州市对外贸易经济合作局副局长3华小姐约30报社记者4施秋菱约40泰州电视台房产科主任5高先生约50香江花园业主6冒峰约40建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长7陈辉约45中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理8任先生约30泰州日报社房地产版编辑9熊俊杰约25盛和地产销售主管43六、调研主要结论江苏省泰州市作为一座近年来快速发展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴

6、，同时在当代从城市经济发展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的发展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序的发展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强成本控制，则获利空间比较大。43第二部分投资环境分析江苏省泰州市凭借优越的地理位

7、置、深厚的文化基础、不断完善的城市基础设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续增长；在此基础上当地政府着眼于未来的可持续发展制定了未来城市总体规划并有步骤有重点的开展工作。43第一章城市概况一、城市概况1、位置泰州地处江苏省中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建成为地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区。总面积5793平方公里，其中主城区70平方公里。主城区现阶段主要是指海陵区以及政府新区。泰州市泰州主城区兴化市姜堰市靖江市泰兴市高港区432、人文泰州市具有2156年的城市史，从城市发

8、展史看，可以说是：以内河航运而兴起，北宋时泰州即为淮南地区以盐粮集散为主的内河港口城市；以盐税