深圳长虹科技大厦价格评估报告

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1、附件2：深圳长虹科技大厦价格评估报告一、写字楼市场售价片区大厦名称物业地址当期价格（元/平方米）开盘时间备注科技园周边天利中央广场二期南山区商业文化中心区（海德三道）2350009年3月一手楼海岸城西座南山区商业文化中心区（海德三道）2500007年7月尾盘沙河世纪假日广场华侨城片区世界之窗对面2100008年10月已售完香年广场二期华侨城侨香路与深云路交汇处2000008年底一手楼卡夫诺商务大厦深南大道与前海路交汇处1800008年1月已售完车公庙NEO企业大道车公庙深南大道与香蜜湖路交汇处预计26000预计09年

2、6月一手楼盛唐大厦车公庙滨河大道与泰然九路交汇处1900008年9月一手楼金运世纪大厦车公庙深南大道深航锦江酒店东侧2600007年8月尾盘金谷3号车公庙滨海大道旁1900008年10月尾盘中央西谷大厦福田区滨河大道与沙嘴路交汇处预计23000预计09年7月一手楼福田中心区卓越世纪中心福华三路会展中心东3200009年6月一手楼华强广场福田区振中路与华强北路交汇处2500008年初尾盘安联大厦中心区市民中心东侧2800004年10月二手楼二、项目地段土地价格根据深圳市国土局基准地价规定，项目所在区域办公用地基准地价为

3、2523元/平方米；近期，南山区和福田中心区土地市场所转让办公用地价格情况如下：片区宗地号用途位置竞得人楼面地价成交日期南山区T107-0012商业性办公南山后海中心区新百丽鞋业（深圳）有限公司54292009-06-05T107-0008商业性办公南山区后海滨路东侧中国海洋石油总公司40002008-10-07T107-0005T107-0006商业性办公南山后海中心区深圳市航天高科投资管理有限公司33002008-03-14T105-0094商业、办公南山商业文化中心区深圳茂业商厦有限公司101612008-03

4、-14福田中心区B116-0078商业性办公福田中心区中信银行股份有限公司信用卡中心69602008-10-09B205-0021商业性办公福田区深南大道与彩田路交汇处中国广东核电集团有限公司64542008-07-30B117-0022商业性办公福田区福华三路与金田路交汇处鼎和财产保险股份有限公司70312008-05-30B204-0024商业性办公福田区深南大道与金田路交汇处中国移动通信集团广东有限公司68002008-05-30B117-0022商业性办公福田区福华三路与金田路交汇处鼎和财产保险股份有限公司7

5、0312008-05-30B203-0022商业性办公福田区福中三路与益田路交汇处中国保险、太平保险有限公司58822008-04-18B116-0080商业性办公福田区福华路与民田路交汇处国信证券股份有限公司70002008-04-18B116-0076商业性办公福田区福华一路南侧第一创业证券有限责任公司68572008-04-18B116-0075商业性办公福田区福华一路与民田路交汇处招商证券股份有限公司70002008-04-18B116-0074商业性办公福田区福华一路南侧华安财产保险股份有限公司688920

6、08-04-18三、大厦价格评估本项目所在科技园片区周边写字楼价格为18000-25000元/平方米，综合考虑项目所属片区情况、深南大道沿线物业、高尔夫景观资源、以及项目自身物业状况，故项目市场评估价为20000元/平方米，参考近期土地市场成交情况，项目周边办公用地楼面地价约为3000-5000元/平方米，福田中心区办公用地楼面地价约为7000元/平方米，故项目评估地价为5000元/平方米。本项目为非商品房性质的研发用地，如果客户自行补交地价后变成商品房，则售价应该是市场售价减去补交地价后的数值。本项目已经交纳的地价

7、约1300万元，折合楼面地价约213元/平方米，约补地价4800元/平方米。这样，现状下的售价就是20000元/平方米市场价格减去4800元/平方米，则售价为15200元/平方米。按照租金来折算售价，目前市场月租金为70元/平方米，年租金为840元/平方米,利率按照五年期以上利率5..94%计算，则市场价值为：840/5.94%=14141元/平方米。由于科技园内都是工业研发用地，地价低，同时大部分楼宇档次也低于商品房项目，因此，市场租金水平普遍低于其他片区的商品房办公楼。租金不支持20000元/平方米的销售价格。从

8、出租投资角度看，本大厦即便补交完地价，成为商品房项目，但是租金回报仍然要受到周围大厦的制约，而租金的制约也会使得本大厦的销售价格不会完全和其他片区的甲级商品写字楼看齐。当然，租金不支持售价，是目前深圳房地产市场的普遍现象。主要是大家看好资产短期的升值潜力，而不在意长期的租金回报。因此，上述15200元/平方米的销售价格，有一定的市场支持。我们建