中原地产写字楼产品品质研究

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1、写字楼产品品质研究——商业楼宇项目部与写字楼有关的问题•保护地球环境–防止城市的温暖化、热岛效应–防止破坏臭氧层–节约能源•办公楼作为社会产品–重新认识建筑的社会资产–考虑和区域社会的共生景观关系–建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境–重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题•信息化–社会的网络化和写字楼的变化–信息化技术的普遍应用–小办公室及家庭式办公的出现•灵活性（办公楼使用上的自由度）–OA系统的调整–人员的增减–布局的改变–电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题•安全对策–防灾（消防、抗震、避雷、防水等）–防盗（企业财产、企业情报）–由信息化而

2、产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）•无障碍–高龄人员–残疾人员–女性•设备管理（FacilityManagement）与写字楼有关的社会问题•舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境–空气–热量–声音–光线–色彩–味觉–视觉–根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究•从城市规划的角度研究•从建筑设计的角度研究•从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究•项目用地在城市规划中所处的位置•项目用地描述的主要控规指标•城市设施对项目的影响•写字楼产品设计需如何城市规划的要求•小结从城市规划的角度研究•项目用地在城市规划中所处的位置Ø项目的用地的土

3、地性质Ø项目用地所在区域的中、远期发展规划Ø项目用地与城市中心区域的关系Ø项目用地与周围环境的关系Ø项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究Ø项目用地描述的主要控规指标–高度–容积率–基地面积/用地面积（首层占地率）–绿化率–停车位（专题介绍）–干道开口位置从城市规划的角度研究•城市设施对项目的影响–公路网–附近停车场–煤气–自来水–电气–电话–下水道–热力从城市规划的角度研究•写字楼产品设计需适应城市规划的要求Ø适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：Ø适应对于交通组织方面的要求：Ø适应城市公共空间设计的要求：Ø适应与周围建筑物之间关系的要求：从城市规划的角度研

4、究Ø土地（地上、地面、地下）的综合利用：v地下布置车库、地下通道v地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口v高层布置办公楼Ø交通组织方面：v机动车v非机动车v人流货流路线v步行路线从城市规划的角度研究Ø城市公共空间设计：v空间的功能v大小v尺度v高度v造型Ø与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等从城市规划的角度研究小结：–在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地–用地内部交通顺畅–在高、低层配置上具有足够的科学性–在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计的角度研究•建筑设计–高层与低层–首层平面设计–标准层设计•消防设计•室内设计建筑设计——高层与低层•高层与低层部分设计–满

5、足功能的不同用途–确保公共空间独立于办公部分的交通路线–考虑日照条件对邻地的影响–丰富立面及体型：屋顶花园建筑设计——首层平面设计•首层设计的重要性和要求：–大厦功能的综合性导致首层设计复杂：•合理组织进出大楼的各种人流•合理组织首层公共部分和办公层–从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象建筑设计——首层平面设计•首层平面与总平面的关系–总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性–一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线–安全避难通道–紧急车辆的活动空间建筑设计——首层平面设计•流线设计–首层人流

6、线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员–总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路建筑设计——首层平面设计•人口大厅设计要点–首层入口大厅是重要的交通枢纽–首层大厅的室内外空间渗透–大厅空间的动态导向与限定建筑设计—标准层平面设计•标准层平面的内容–办公空间–公共走道–楼梯–电梯间、前室–卫生间–开水间–空调机房–各种管线的竖井建筑设计—标准层平面设计•公用部分（核心筒）–生活功能：卫生间、开水间–流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间–设备功能：空调机房、管道井建筑设计—标准层平面设计•核心

7、部（核心筒）布置–中央型–偏心型–分离型–外周型•核心部（核心筒）大约占标准层面积20-30%标准层平面相关指标•办公空间–现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米–除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米–平均人员密度指标=平方米/每办公人员•欧美国家为15平方米•日本过去为3-10平方米，目前是12-