康城丽湾房地产市场分析

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1、www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式康城丽湾市场分析“康城丽湾”前言2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险

2、等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，南京、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。（一）2003年南京房地产市场回顾1、供求结构比例失衡，需求强劲全年商品房市场供需比例为0.8：1，供给相对不足；全年市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量

3、为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式2、房地产投资上升幅度很大，但商

4、品房供给不足，存量房供需两旺2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。3、2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上

5、涨23%，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。5、商品房建设成本不断上升，商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米作为商品房成本的主要

6、构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料价格如钢材、水泥、石子等材www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。居统计，到年底南京商品房均价达到4537元/平方米，商品住宅均价为4378元

7、/平方米，在全国各主要城市中排名前列。（二）2004年上半年南京房地产市场发展情况及后市预判1、从微观市场表现来看，截止到6月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如江宁板块、河西板块，以及即将放量的江北市场上市量明显扩大，城中、城东板块供应量明显减少。市场供应量到下半年会更加放量，2003年全年实际出让面积614．4公顷，为前三年面积总和的2．93倍；大部分将会集中在明后年上市。2、从宏观经济表现来看，下半年南京市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场

8、进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还