长沙武广项目房地产项目分析报告

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1、第四节董事会关于本次募集资金使用的可行性分析一、本次募集资金投资计划本次发行募集资金拟投资长沙武广国际项目，项目投资总额351,299万元，本次拟投入募集资金金额140,000万元。本次募集资金投资项目所需资金超过本次募集资金投入金额的部分，由公司通过自筹资金解决。在本次募集资金到位前，公司以自筹资金先行投入项目，待募集资金到位后予以置换。二、本次募集资金投资项目情况（（（一（一一一））））项目基本情项目基本情况况况项目名称：：：长沙武广国际：项目项目开发单位：：：湖南湘诚壹佰置地有限公司：项目基本情况：：：本项目位于长沙雨花区东部的黎托乡：，劳动东路与红旗路延长线交汇处西南角，东

2、三环与香樟路交汇处东北角，毗邻规划中的武广高速铁路长沙客运站交通枢纽广场。东接红旗路，南接劳动东路，西面和北面紧邻在建的武广和沪昆高速铁路的绿化隔离带，南距武广铁路客运站东广场仅950米，项目所在地是长沙乃至湖南省的交通枢纽中心区域。本项目规划占地面积约404,200平方米，规划综合容积率为2.5，用地规划建设为住宅及相关配套设施，总建筑面积约为1,072,500平方米。项目分3期开发建设，其中第一期建筑面积约40.65万平米；第二期建筑面积约40.12万平米；第三期建筑面积约26.4万平米。依据工程进度计划，初定于2010年第一季度开始施工，预计将于2013年第四季度项目整体竣工

3、交付使用。23（（（二（二二二））））项目批文取得情况项目批文取得情况2007年11月5日，湘诚壹佰与长沙市国土资源交易中心签订《长沙市国土资源交易中心国有土地使用权挂牌成交确认书》，确认湘诚壹佰为挂牌编号[2007]挂94号、[2007]挂95号长沙市雨花区黎托乡川河村、平阳村黎明渔场北侧国有土地使用权的竞得人。2008年8月15日，湖南省长沙市国土资源局作为出让人与受让人湘诚壹佰签订编号为20080146号、20080147号《国有土地使用权出让合同》，并领取编号为长国用（2008）第042501号、第042502号、第042503号、第042506号、第042507号、第04

4、2508号《国有土地使用证》。目前，项目已取得长沙市规划管理局《建设用地规划定点（要点）通知书》）（案卷号：20050060B2、20061118B2）、长沙市人民政府颁发长沙市[2008]长土出字第146号、147号《建设用地批准书》，其他相关文件按照有关部门相关规定正在办理过程中。（（（三（三三三））））项目投资估算项目投资估算本项目的总投资预计为351,299万元，其中土地成本为77,601万元，项目前期费用为11,278万元，建设安装工程款为185,610万元，开发间接费用及期间费用为39,674万元。本项目处于前期规划设计阶段。项目计划使用募集资金约140,000万元，其

5、余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。（（（四（四四四））））项目市场前景项目市场前景武广新城作为长沙市服务长株潭国家“两型社会试验区”、武广高速铁路等国家重点建设工程的城市副中心，是湖南省、长沙市政府未来十年计划的重点建设区域。伴随着长沙大道2008年10月的全线贯通、武广高铁2009年底的通车、长株潭城际轻轨2013年的建成及地铁建设等，未来几年武广新城将有望实现区域建设和经济发展的大跨越。武广国际项目位于武广新城核心区，南临劳动路与武广高铁长沙客运站东广场接壤，东靠红旗路，西临武广高速铁路，北连机场高速，毗邻规划中的地铁2、243号线，交通极为便利。该项目拥

6、有较为优越的区位优势，区域发展前景好，升值潜力大。现周边在售项目均价为4,500元/平米—5,500元/平米。（（（五（五五五））））项目效益项目效益本项目预计实现销售额493,589万元，税后利润74,473万元，税后投资利润率为21.2%，项目内部收益率为10.33%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。项目经济效益指标一览表内容指标总建筑面积1,072,500平方米总销售收入493,589万元总投资351,299万元税前利润99,297万元净利润74,473万元项目内部收益率10.33%税后利润率21.20%25