中国最佳原创别墅项目－凤凰城实战范本解读(决策)

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1、一、项目区位及规模1、区位及规模概况碧桂园凤凰城位于与黄埔交界的增城新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大的楼盘，成为碧桂园里程碑式的物业。有人这样评价，凤凰城将成为中国楼市名符其实的“超级航母”。2、自然环境优越，交通便捷碧桂园凤凰城社区依山面湖，古树、山泉、石景、果林等天然资源保护得十分完整，是倾注碧桂园十年成功开发经验的完美杰作。凤凰城与天河中心区有着便捷的交通，都市自然任意穿梭，沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，都市自然瞬间抵达，每天都是方便快捷生活。3、成功选址秘籍在于对

2、市场大势的感悟和把握。碧桂园之所以成功，还有一个重要的方面就是对市场大势的感悟与把握。碧桂园上马凤凰城项目之初，不但外界不看好，就连公司内部都有很大的反对声：“在距离广州市中心20多公里的东部建一个占地6000多亩的大楼盘，万一搞砸了怎么办”。在碧桂园之前，广州的十多家大型房地产开发商都去看过这块地皮，最后都摇摇头走了。为什么别人不要的“冷山芋”，碧桂园却敢拿过来，并且一下子投资十几亿？这不仅需要过682人的勇气和魄力，更需要对未来市场的超前预测与把握。事实证明碧桂园判断的准确。就在广州南部番禺房地产拼得难分难解的同时，东部凤凰城异军突起，为广州房地产成功地

3、开辟了“第二战场”。因为按照广州城市战略性规划的要求，广州的发展格局将是“北优南拓，西调东进”，最为直接的就是广园东快速干线的贯通，从广州市新的中轴线区域直抵凤凰城也就20来分钟的车程，将凤凰城一下子拉近到广州市民的视野。二、企业发展及市场策略1、碧桂园不变的信条：“把最大的利益让给业主”碧桂园何以能够取得一次又一次的成功，为什么碧桂园建到哪消费者就会跟到哪？“关键是我们价廉物美、物超所值，把最大的利益让给业主”，碧桂园老板言简意赅。也许有人不以为然，这个道理太简单了，不值得也不屑于去学。然而，问题的关键是能否做到，能否十年如一日地坚持。“价廉物美”的市场策

4、略，也使碧桂园10年来获得了超常规的发展。除了顺德碧桂园滚动式发展到今天6000亩的规模外，广州碧桂园、华南碧桂园、君安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园、碧桂园凤凰城等一个个上千亩的大盘在珠三角遍地开花，创造了“一年一个碧桂园”的市场奇迹，成功的品牌扩张使碧桂园连续4年销售额保持在25亿元以上。当然这不是简单地打价格战，而是碧桂园薄利多销的长期市场策略。因为碧桂园有着与其他公司不同的最大特点，那就是“一条龙”式开发、规模化运作，可以把成本控制在同行最低的水准，这样也使碧桂园有了更大的让利空间。也正因为如此，碧桂园每一次推出，都能赢得市场的青睐与追捧。2、换位思维

5、，才能感受到市场的真正需求为什么碧桂园能够一次次走在市场的前列，这并非公司老板先知先觉，而贵在他能换位思维，“把自己当作一个消费者”，准确地感受到了市场的真正需求。“把自己当作一个消费者”，这样看市场才能看得最清楚、最真切；“把自己当作一个消费者”，处处为别人着想，这样才能赢得市场；“把自己当作一个消费者”，你才会知道未来市场最为迫切的需求是什么。市场做得成不成功，不是由谁说了算，而683是取决于广大的消费者；产品、服务好不好，消费者心里最清楚。正如经济学家所说：“市场经济的判断标准不是靠手，而是靠脚来投票”，产品服务做得好，别人自然就会来，否则只会走得远远

6、的。10年来，碧桂园吸引了来自香港、广州以及珠三角的25000多业主，就是一个很好的说明。“永远追求最美好的东西”，与其说是碧桂园老板的个人观点，不如说是广大消费者的需求。只有不断求新求变，才能不断满足市场新的需求，才能在市场中处于不败之地。3、顺应市场的品牌及产品升级市场不断变化造就了不少地产商的成功。早期的顺德碧桂园以“给您一个五星级的家”打动了“先富起来的”成功人士；接着广州碧桂园以“白领人家”吸引了大批年轻白领；到了华南碧桂园开售，是让在市区内上班的金领一族实现真正的“在市区工作、在市郊生活”的理想生活模式。即将推出的碧桂园广园东凤凰城，则以较好的区

7、位优势，距天河北20分钟车程，较佳的景观资源，拥有森林、湖泊等自然资源的基础，对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列创新的改造，将改良产品以“物超所值”的价格推向市场。三、项目定位1、目标客户群定位（1）定位“成长中发展型”凤凰城将目标客户群锁定为“成长中发展型”，集中于“先富”“新富”“薪富”这几个重要的“成长与发展阶段”。首次出现在广州居住物业目标市场界定中的“薪富”是指那些非创业型的富有者，拥有稳定工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高文化背景，具有“革命性思维”的新富阶层中的特殊成员，属于成长中发展型的高知族群。其强调的不是一个阶层，而是一个阶段

8、，是一个“成长中发展型”的动态的概念。这一目标定位，