地产企业产品线管理

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1、高层项目开发模式操作手册地产企业产品线管理第七模块前言中国城市人口密度大决定了高层住宅将是住宅开发的主要类型。本报告全面总结了高层住宅的优劣势以及开发难题，并提出掌握高层开发突破点8大技巧。我们发现高层住宅成功的关键，取决于我们如何在变化的经营环境中，从市场、竞争对手、楼盘自身等多个方面制定完善的开发战略。1.高层住宅项目开发优劣势分析1.1高层住宅项目优势中国主要城市人口密度大，土地供给有限，因而高层住宅今后仍将是住宅开发的主要类型，开发量也相当大。高层住宅比之于多层住宅也有其优势，比如视野开阔，便于观景，住户可获得一种居高临下的感觉。发展商如果切切实实提高楼宇质素和物业管理水平

2、，高层住宅对购房者的吸引力还是很大的，这方面中国海外建筑集团做得很成功。中国海外开发的高层住宅在设计与营销方面并无特别突出之处，但却总是成为畅销楼盘。其成功经验主要在于切实提高楼盘质素，所开发的项目力求完美，只会提前完工，从未推迟竣工，物业管理水平高，在定价上预留升值空间，因而树立了很好的品牌和信誉，取得了客户信赖。可喜的是，高层住宅的发展商不甘寂寞，也在不断探索、创新，多方面提高楼盘质素，创造楼盘特色。98年深圳的房地产市场上出现了一些优秀的高层住宅楼盘。其实设计良好的高层住宅天然具备了多层不可比拟的优点：◆视野宽广，有登高望万家灯火的陶醉感（当然有落地玻璃和较大的楼间距配合更佳

3、）；◆外观雄伟，具有都市现代感觉（有特色的设计配合）；◆空气良好，不受地面交通污染，噪音少；◆物业管理可控性强，保安条件优于多层住宅。还有采光、通风好以及蚊虫少等诸多好处。1.2高层住宅项目劣势高层住宅的存在自然有它的合理性及种种好处，但它的弱点也是显而易见2高层项目开发模式与操作手册的。在高层住宅发展中确实出现了相关的问题：◆把周边大环境景观作为卖点的楼盘，开发商无法把握国土规划局的长期审批工作，高层的景观前景没有保障，把景观作为卖点对地产商存在风险。（号称180度海景的东海花园南边地块建设正开槽兴建高层建筑，其对东海花园的市场无疑是重大麻烦。）◆市场变化上：高层住宅结构设备上下

4、对齐，户型难以灵活调整。高层板楼每次修改设计都相当于低层数层时间成本，施工的修改也很困难。◆缺少隐私权：高层住宅的天地是公共的，白天楼里邻居装修房子声音吵，晚上楼上在家玩儿发烧友吵，有小孩不让她在地板上蹦，担心楼下人提意见，卫生间或厨房漏水就更影响邻里关系。有时半夜被哪位发神经敲水管惊醒，基本人权都保障不了。◆健康上：儿童锻炼机会少。报载：“时下，高层建筑越来越多，国外的一些研究成果表明：高层住宅的儿童患病率高，特别是呼吸道传染病。高层住宅儿童的身高、脑活动量明显落后，发育不正常的主要原因是户外活动较少。”◆生态环境下：高层建筑对地下环境的损害也被社会日益重视。2.高层住宅开发6大

5、难题解析2.1单体建筑难题高层住宅规模成片开发较少，单体或联体建筑居多，集约化程度不高，缺乏小区完善的功能配套。目前深圳高层住宅以单体建筑或联体建筑较多，真正大型高层住宅社区并不多见，即使有也在功能配套、服务设施方面有所欠缺。在一些大型住宅区内虽规划有高层住宅，但一般放在后期开发，多层住宅尚比较普遍。预想，在一些成熟的住宅社区中开发高层住宅，享受小区的功能配套，是目前高层住宅开发的一个方向。比如百仕达花园的二期工程，金地海景花园的三期工程等，其高层住宅应该较纯单体独栋高层住宅有较大的市场潜力。2.2同质化难题高层住宅同质化现象严重，差异化产品并不多见，个性化不突出，外观形象无特色。

6、目前市场上高层住宅有突出个性特色的楼宇并不多见，而绝大多3地产企业产品线管理第七模块数是进入一种同质化的误区，重点表现在建筑设计无新意，甚至表现在建筑风格的竟相模仿。中银花园是深圳房地产市场上比较引人关注的楼宇之一，并曾引发了业界的非议。姑且不论中银花园建筑设计是否有突破，其外观的立面颜色是否违反有关规定，但中银花园却在外观形象上树立了鲜明的物业特色。其市场火爆的另一面却也向业界传递了另一个信号，那就是突出个性化产品的特色，避免进入同质化的误区。同样万科福景花园也是循其道之后的又一次尝试，整个楼宇立面为绿色调，以体现其宣传的主基调“环保住宅”，但这样的做法却明显有些骄揉造作，因为环

7、保概念并不一定非要绿色立面才能体现，而重在其质非在其表。万科福景花园目前已由有关部门责令由绿色立面改为白色，其与中银花园一道“一绿一红”明显与中心区整体规划效果不相协调。以上面的两个典型实例来看，走差异化异质性产品的思路是可取的，但一定要按市场的规则办事。个性化的产品并不一定仅在立面颜色上求新立异，还有许多方面需要挖掘，但重要的是在于其质的飞跃。正像人的审美一样，外表漂亮仅是一个符号，内在气质才是美的精髓。2.3“一梯八户”难题高层建筑设计中的“一梯八户式”已显单调，