2011年保定市东方国际广场项目提报

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1、保定市东方国际广场项目提报河北大学文化创意产业研究中心2011.04谨呈金鹏房地产有限公司：报告纲要A项目理解B项目定位C产品建议D价格建议E营销建议4/28/20112A战略方向的思考思考一、片区价值思考（在哪）思考二、项目价值思考（是谁）思考三、目标客户思考（卖给谁）4/28/20113项目位置河北大学工商学院卓正国际酒店保定学院洪金宝国际影视培训基地十七中地块博士园中博文化创意产业大厦立中大厦新火车站大学城中冀汽车地块位于滨湖新区，临近东湖与新火车站，自然环境优越，交通发达，发展前景良好；地块位置较偏远，周边学术氛围浓厚，在建居民区较多，生活配套及商业氛围

2、尚欠缺。民营科技产业园区东湖广播电视大学4/28/20114东湖思考一：片区价值思考无区域不中心，但本项目是两区交汇的中心新火车站关汉卿大剧院东湖新区5min10min本项目位于东湖新区与高铁片区的交汇中心，10分钟到达东湖景观区，5分钟到达新火车站，25分钟高铁到达北京，自然环境与投资价值显著。京港澳高速3min高铁片区北京25min七一路裕华路4/28/20115思考二：项目价值思考产品分析：新城市中心精英公寓主要经济技术指标占地面积1.871万㎡容积率4.48建筑面积10.52万㎡绿化率30.25%地上建筑面积8.39万㎡建筑密度34.28%地下建筑面积2

3、.16万㎡建筑高度<80米1234物业类型公寓写字楼商业建筑面积6.4186万0.6884万1.2929万百分比76%8.5%15.5%自用投资4/28/20116一期推售按既定推售策略，一期主推1号楼，8-18层的公寓产品为主力产品。公寓产品50—60㎡为主力户型，写字间的主力户型为106-122㎡1#主要经济技术指标总建筑面积2.73万㎡地上建筑面积2.25万㎡地下建筑面积0.48万㎡18%写字楼0.69万㎡25%公寓1.27万㎡47%商业0.28万㎡10%地下-1-2层（4.2米层高）商业1-2层（首层6米，2层3.6米）办公层3-7层（3.6米层高）公寓

4、8-11层（3.3米层高）Loft12-18层（4.9米层高）办公19层（3.6米层高）产品产品类型面积套数百分比LOFT一居室54-60㎡112套42%两居室108.47㎡14套5%平层一居室50-55㎡64套24%两居室108.80㎡8套3%办公层小户型50-58㎡17套7%大户型106-122㎡49套19%合计264套4/28/20117小结新城市中心的精英公寓地理位置：东湖新区与高铁片区的新城市中心，无可替代的城市资源；本体条件：土地资源有限，周边配套不足，很多不利因素成为项目的限制条件；产品设计：精装修高档公寓抬升了项目形象；户型配比：项目主要以55㎡

5、的一居室loft产品为主。4/28/20118思考二：项目价值思考竞争分析：区域竞争压力较大从片区内在售楼盘及预售楼盘来看，公寓式项目有限，但东湖片区的住宅社区体量较大，产品竞争激烈。东湖4/28/20119竞争分析去年7月份开始大量新项目入市项目开盘时间建筑面积户型面积销售价格(元/㎡)项目特色东湖天地2011.5-6月130万㎡84-139㎡高层5400大型景观住宅社区，80栋住宅，后期推出洋房及别墅东湖一号2011.1.170万㎡80-279㎡高层4600/多层7000学校配套（幼儿园+小学+中学）；酒店配套香江东湖印象2011.1.130万㎡50-207

6、㎡高层5300/多层8000水源热泵、人车分流、百米楼间距Park湾2010.1047万㎡95-270㎡高层5000/多层6800板式高层+公园洋房，5万平米体育公园配套京南一品2010.1247万㎡110-154㎡高层6000目前无房源，5、6月份再次开盘，18层小高嘉和府邸2010.71.6万㎡145-213㎡洋房6800电梯花园洋房，尾房直隶尚都2011.33万㎡84.47、121㎡6500一栋33层高层东凰城2011.223万㎡67-139㎡小高520020栋小高层亢龙骏景2010.772万㎡120-160㎡高层5700/小高6200配套齐全，小区内大型

7、下沉式商场从去年7月份起，本片区将近十个项目开始陆续开盘或者加推，总体体量达400万㎡。从成交情况看，近期开盘的几个项目，表现都非常不错，推售量大，消化量大。高层均价目前为5200左右，多层均价7000左右。其中以90-130㎡产品为主要户型。大型社区开始注重景观设计，高层与多层洋房产品组合。住宅产品4/28/201110竞争分析公寓产品项目名称东湖国际开发商保定华叶房地产规划指标占地面积：2.7万㎡建筑面积：8万㎡容积率：3建筑密度：41%绿化率35%3栋20层高层板塔结合毛坯房四十年产权2011年5月开盘预期价格4500-5000元/㎡一居52/54㎡两居7

8、9㎡两居72㎡两居76㎡