上海高档小区定位

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1、Contents项目分析销售时机与条件篇产品研究篇项目地块研究篇客户分析篇宏观市场分析篇项目总体定位篇上海高档住宅全程策划案及会所设计思路南京西路上海商城淮海中路南京东路徐家汇豫园五角场四川北路不夜城新虹桥项目分析宏观市场分析篇宏观调控对整体影响整体成交量下跌整体成交均价下跌供应量急剧上升全市整体供大于求局面严重单位：平方米315万92万回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应市场严重疲态下的佼佼者！具有其稀缺性资源的区域板块特性不可再生性不可复制性1、优越的地理位置2、临江、临公园或大型绿地3、传统高尚地段4、人文

2、底蕴深厚地区5、经济发展源头或中心总结：上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势，但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。高档住宅板块分布图长宁古北板块均价：22000元徐家汇板块均价：24000元卢湾新天地板块均价：39000元南外滩板块均价：21000元北外滩板块均价：25000元陆家嘴板块均价：37000元1、各板块分析板块名称板块内均价主力户型面积板块特征徐家汇24000元/平米140－160平米城市副中心；商业配套成熟、完善；

3、长宁古北22000元/平米160－190平米国际化社区氛围；卢湾太平桥39000元/平米220－240平米大面积人工湖自然景观；新天地的上海地位；商业圈概念成熟；南外滩21000元/平米180－200平米借助浦江景观；外滩概念；未来城区规划建设以及世博会红线内概念各板块共性分析1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点;2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华；3、建材标准较高,注重品牌的使用；4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房，高档楼盘均以全装修为交房标准;5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。2、北外滩板块——较

4、本板块最具可比性、同质性区域描述该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。代表个案白金府邸、耀江国际广场区域均价24500元/平方米主要客源由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高。区域均价借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层和景观的好坏而定。售价方面：区域整体市场价格在2

5、5000－50000元/平方米不等。租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场平均租赁价格在1800－2500美金/月之间。3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性4、本项目所处板块代表个案家化滨江园、香园区域均价16800元/平方米家化滨江苑香园本板块与其他板块之间价值研究研究系数其它板块本板块研究结果配套配套较为齐全、生活便利多为生活配套型商业、档次较低交通均有地铁及交通线路分布其中，交通便利型特点突出交通线路较为单一板块所处区域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板块在区域内可实

6、现价值突出塘桥区域功能性单一、区域内可实现价值有限景观景观效果参差不齐、附加价值差距明显突出江景效果未来规划未来规划、功能定位明显世博概念、区域功能明确升值空间具有稀缺性资源特点条件具备形成稀缺性资源条件可比度较高具有一定差距差距明显、可比度低具有完全可复制条件甚至超越5、可比楼盘配比分析面积配比：主力面积段主力面积段分布：主力面积段所在比例主力面积段合计比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面积段所在比例主力面积段合计比例三房

7、46.9%77.9%四房31.0%总结：从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自身的优越性。反思一：过多透支滨江概念；反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决；

8、反思三：楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计；反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间；反思五：急功近利忽视建筑细节美化；反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新；反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名。5、现有滨江楼盘“七大反思”——项目地块研究篇优势（S）：地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源邻世博会景观区域